关于审理房屋、宅基地案件的一些具体问题

　　江苏省民事审判业务讨论会纪要——关于审理房屋、宅基地案件的一些具体问题

　　(1989年12月11日江苏省高级人民法院审判委员会第98次会议讨论通过，1989年12月15日印发)

　　一九八九年六月二十六日至三十日江苏省高级人民法院在南京召开了疑难房屋案件研讨会。与会同志根据民法通则等法律、政策，对审理房屋、宅基地案件中存在的疑难问题进行了讨论，重点分析、研究了疑难案件。现将会议讨论中的倾向性意见纪要如下：

　　一、关于房屋、宅基地案件的起诉和受理

　　1.有关落实私房政策的案件，如私房社会主义改造中自留房有无、多少、是否达到改造起点、是否应该退还等问题，文革时期被有关部门接管、挤占、没收的私人房产问题，建国初期由有关部门代管的房产问题，落实华侨、港澳台胞私房政策问题等，应告知原告向当地落实私房政策部门或者有关主管部门申请解决。

　　2.私有房屋在出租期间被改造，有关部门按政策发还产权后，产权人起诉要求承租户交纳发还产权后的租金或者腾让房屋的，应予受理。

　　原属自住的私有房屋，改造后由国家经租，有关部门落实政策时只发还产权，未对承租户作相应安置，产权人起诉承租户腾让房屋的，应告知其向有关部门申请解决，如果有关部门已对承租户作了相应安置，而承租户借故不搬迁，有关部门起诉与承租户解除原租赁关系或者产权人起诉要求让房的，应予受理。

　　3.某些单位违背有关法律、政策将入股房屋退还给原产权人后，原产权人与房屋承租人发生纠纷诉至法院的，因原产权人取得的入股房屋产权为非法，法院不予受理，可向有关部门提出司法建议。

　　4.以往大面积兴修水利，刮“共产风”时拆除私房等遗留的房屋纠纷，应告知原告向有关行政部门申请解决。

　　5.单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷，应告知原告向其共同上级主管部门申请解决。

　　6.单位内部因分配、调整房屋引起的房屋使用纠纷，一般不予受理。但凡事通过正当途径分得房屋，并办理了住房手续，被他人侵占诉至法院的，可以受理。

　　7.房屋拆迁纠纷，在拆迁合同签订前或签订中发生争议的，一般应由有关部门先行处理，当事人不服处理向法院起诉的，应予受理;合同签订后因一方反悔或不履行合同引起的纠纷，可以直接受理。

　　8.房管部门直管公房或者单位自管公房的住户之间因换房引起的纠纷，一般应由房管部门、房屋管理单位或批准互换的部门先行处理，当事人不服处理向法院起诉，应予处理。

　　因交换私房引起的纠纷，当事人向法院起诉的，可以直接受理。

　　9.因建房审批引起的通风、采光纠纷，一般应由有关部门先行处理，当事人不服处理向法院起诉的，应予受理。

　　10.因土地所有权、使用权未经确定或界限不明引起的争议，应告知原告向当地政府申请解决，不服处理决定向法庭起诉的，应予受理。

　　土地所有权、使用权有明确依据而受到侵犯的，一般可由土地管理部门先行处理。被侵权人直接向法院起诉的，应予受理。

　　11.乡、镇以上人民政府之间因毗邻行政区域界线不明确而发生的边界(土地、山林等)争议，应告知原告向其上级人民政府申请解决。

　　行政区域界线明确，一方当事人越界侵权造成损害，另一方当事人向法院起诉的，应予受理。

　　二、关于房屋的确权案件

　　12.房屋产权的归属一般应以产权登记为准。对于建国前或建国初期将房产登记在一个或几个家庭成员的名下，或者将原产权证上的产权人作了变更，但有证据足以证明产权未转移的，如产权仍由原产权人行使，房屋仍由家庭成员共同使用，一般不宜认定为产权转移。

　　13.共同共有或者按份共有的房屋，由共有人中的一人或数人以个人或者部分共有人的名义登记领取了产权证，其他共有人有证据足以证明产权未转移的，应将该产权证视为登记人代表所有共有人取得的产权证明。

　　14.诉讼中需要变更房管部门确屑登记不当的房屋产权证的，应与房管部门交换意见，由其自行变更或者撤销。如房管部门不愿变更或者撤销的，法院可以根据查证的事实，依法确认房屋产权的归属。

　　15.父母、子女、兄弟姐妹等家庭成员在共同生活期间均付出相当资金、材料等建造的房屋，或者共同出资购置的房屋，其产权原则上应认定为家庭成员共同所有，但另有约定的除外。

　　长期不在一起居住的父母、子女或兄弟姐妹，在建造或购置房屋时虽提供了部分资金，但出资人既未在产权证上登记，又长期未实际支配和管理该房屋的，应根据不同情况，将其当初提供资金的行为视为履行义务、赠与或借贷行为，不应认定其为产权人，但另有约定的除外。

　　16.父母用于女给付的赡养费建造、购置的房屋，产权应属父母所有。

　　17.房屋在出典、出租委托代管期间，因他人翻建而发生的产权争议，有约定的按约定处理。无约定的，原则上应支持产权人所主张的房屋产权，由产权人给翻建人适当的经济补偿;如房屋自然破损、无法使用，产权人明知而不修缮，他人翻建时所用原房材料很少，翻建后房屋结构、质量发生重大变化、增值较大，且产权人不需该房居住、翻建人又无其他房屋居住的，可由翻建人根据所用的原房材料折价补偿产权人，房屋产权归并给翻建人。

　　18.土地私有化时，当事人一方向另一方租地建房，约定经过一定期间房屋产权归土地所有权人的，如约定期间于土地公有化前届满，应按约定处理;约定期间于土地公有化后届满后，应认定房屋产权为双方共有，对于不宜分割的房屋，可以归并给居住困难的一方。

　　19.农村宅基地使用权人与他人合资建房后发生的房屋产权纠纷，因涉及宅基地的使用权，处理时应先行征求主管部门的意见。如主管部门批准双方共同使用该宅基地的，可以判决明确各自的房屋产权;如主管部门不批准双方共同使用该宅基地的，可以在明确房屋各自所有的份额后，判决房屋产权归并给有宅基地使用权的人。

　　20.共同使用的楼梯、屋顶、隔墙、走廊、大门等共同共益部位、设施，凡不能认定为一方所有的，可推定为共有。

　　21.相邻一方拆除房屋时，对共有山墙有约定的按约定处理;无约定的，一般应采取拆屋留墙、折价归并的方式。相邻一方借用另一方房屋山墙建房的，出借人拆除房屋时一般应采取折价归并的方式，或者提前三个月通知借用人另砌山墙，因未提前通知造成对方损失的应负赔偿责任。

　　三、关子房屋买卖案件

　　22.《城市私有房屋管理条例》施行前的城市私有房屋买卖，双方虽未到房管部门办理过户手续，但确系自愿，并订立了合同，买方已部分或全部交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又无其他违法行为的，一般应认定买卖关系有效，令其补办过户手续。

　　《条例》施行后的城市私有房屋买卖，在订立了合同，尚未办理过户手续的情况下，一方翻悔，调解不成的，可以允许其翻悔，但应责令翻悔方承担违约责任。如卖方翻悔，买方已住用了该房屋的，应责令买方让房，因此造成买方重新购置同质量、同面积的房屋价格与现住房屋价格之间的差价，以及搬迁费用等经济损失由卖方承担。买方搬迁有因难的，应给予一定的找房期限，找房期以不超过一年为宜。

　　23.凡享受国家或企业事业单位补贴，购买或建造的城市私有房屋，出卖时，只准卖给原补贴单位或房管部门。

　　24.购买城市私有房屋的公民，一般应当具有房屋所有地的城镇正式户口，否则，应认定该公民不具有购买该房的能力，因法律、政策另有规定的除外。

　　25.农村的房屋买卖，双方自愿订立合同，且内容不违反《土地管理法)等有关法律规定的，一般应认定买卖关系成立。在房屋未交付的情况下，一方翻悔，调解不成的，可以允许其翻悔，但应责令翻悔方承担违约责任。但卖方在宅基地使用权依法转移后翻悔的，不予允许。

　　26.机关、团体、部队、企事业单位依法不得购买或变相购买私有房屋，如因特殊需要，须经县以上人民政府批准。个别机关、团体、部队、企事业单位未经批准购买私有房屋已行使权利多年，且无其他违法行为的，经购房单位向所属县以上人民政府补办批准手续后，可认定买卖关系有效。补办不了批准手续的，应宣告买卖关系无效。

　　上述单位为规避法律以公民的名义购买私有房屋，产权虽登记为公民个人所有，但该房实际上作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或集体宿舍等，则属于单位变相擅自购买私有房屋，因此发生纠纷诉至法院的，应比照前款的规定处理。

　　27.非所有权人擅自出卖他人房屋，除所有权人追认的外，一。般应认定买卖关系无效;善意购买人因此遭受的经济损失由无权出卖人赔偿。

　　28.法定代理人出卖无民事行为能力或限制民事行为能力人的房屋的，除其行为违法外，应认定买卖关系有效。

　　29.部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共同共有房屋的，一般应认定无效或部分无效。但第三人善意、有偿取得该房屋的，应维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有房屋的人赔偿。

　　30.按份共有人出卖其享有的房屋份额时，应提前三个月通知其他共有人，在同等条件下，其他共有人有优先购买。

　　31.共有房屋分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的房屋时，如果出卖的房屋与其他原共有人分得的房屋属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应予支持。

　　32.房屋所有权人出卖出租房屋的，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。如承租人不购买，该户共同居住人要求购买的，可将其视为共同承租人享有优先购买权。

　　房屋所有权人出卖房屋时，在该房内居住的子女要求购买的，可将其视为承租人享有优先购买权。

　　33.机关、团体、部队、企事业单位经县以上人民政府批准后，对承租的私房，在同等条件下主张优先购买权的，应予保护。

　　34.房屋所有权人出卖房屋时，数个依法享有优先购买权的人均主张权利的，可依下列顺序处理：

　　(1)共有人;

　　(2)其房屋与出卖的房屋属于一个整体或者配套使用的原共有人;

　　(3)承租人。

　　同一顺序中的数人为优先购买权发生争议，如房屋分割后不会降低使用价值的，可以根据具体情况分别予以支持，如房屋分割后会降低使用价值的，可以按照房屋所有权人的意见或者主张权利的先后顺序处理。

　　35，房屋所有权人违反有关“优先购买权”的规定出卖房屋的，享有优先购买权的人可以请求人民法院宣告该买卖关系无效。

　　36.依法享有优先购买权的人在得知卖房通知后的三个月内不作答复的，视为放弃优先购买权;逾期主张权利的人不予保护。

　　37.买卖有附属物的房屋，当事人对附属物有约定又不违法的，按约定处理;无约定的，附属物的所有权应随房屋所有权一并转移。

　　四、关于房屋租赁案件

　　38.私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新产权人继续有效。承租人与新产权人发生纠纷的，应责令双方继续履行原租赁合同。

　　39.承租人以个人名义承租私有房屋，在租赁期内承租人死亡，该户共同居住人要求按原租赁合同履行的，应当允许。

　　40.租期届满，出租人未提出新的条件，并继续接受承租人按原租赁合同交纳的租金的，应视为租赁关系延续。

　　41.租期届满或未定租期，出租人要求收回房屋自住的，一般应当允许。

　　42.共同共有的出租房屋，部分共有人要求解除租赁关系，部分共有人不同意的，应按多数共有人的意见处理。

　　43.按份共有的出租房屋，部分共有人要求解除租赁关系的，如部分共有人的份额、部位明确，且具有独立性，分开使用不会降低房屋使用价值的，可按照要求解除租赁关系的部分共有人所享有的份额予以支持，如具体部位不明确，或者分开使用会降低房屋使用价值的，可以按照拥有共有房屋份额一半以上的共有人的意见处理。

　　44.出租人要求解除租赁关系，而承租人无房可搬或不愿搬迁，出租人因此要求增加租金的，法院可以就租金问题进行调解，调解不成的应当对租赁关系是否解除作出判决;如维持租赁关系的，应对租金是否增加一并判决。

　　45.承租人在租赁期间，未经出租人同意搭建的与承租房屋相连.或者距离过近影响通风、采光、流水、通行的附屑物，解除租赁关系时，出租人要求拆除、而且能够拆除的，可以责令拆除。不能拆除的，如该附属物是经合法批准建造的，可以折价归并给出租人，该附属物系违章违筑的，应当在征求主管部门意见后酌情处理。

　　46.租赁一方要求调整租金的，经双方达成协议后，可以调解解决。调解不成的，可以参照当地政府规定的租金标准处理，如无规定，可在征求主管部门的意见后酌情判决。

　　非住宅用房的租金纠纷，应按省、市人民政府的有关规定处理。

　　47.承租人拖欠租金的，可区别以下情况处理：

　　(1)租金合理，承租人有能力给付却故意拖欠的，应责令其如数给付，出租入主张租金利息的，应予支持。

　　(2)因乘人之危致租金显失公平，承租人拖欠的。应根据公平原则合理调整租金，责令承租人按调整后的租金给付。

　　(3)承租人因一时生活困难，无力全额补交欠租的，可以延期或分期补交。

　　(4)租金合理，承租人无正当理由累计六个月不交租金的，除限期补交外，出租人要求解除租赁关系的，可以允许。

　　48.出租人确实无力修缮房屋的，可以和承租人合修。经出租人同意，承租人也可以单独修缮;承租人付出的必要的修缮费用可以拆抵租金，或者由出租人分期偿还。

　　49.承租人擅自改变房屋内部结构、增添设备的费用，出租人不予承担。因此房屋受到损坏的，承租人应负赔偿责任。

　　50.房屋确有倒塌危险，出租人不在当地，承租人无法事先告知，或者经告知出租人仍不修缮的，承租人可以代修，所付的必要的修缮费用由出租人承担。

　　51.陈旧险房可能危害承租犬人身、财产安全而引起的修房纠纷，法院可以先行裁定出租人修缮或者承租人代修。

　　52.对于租金纠纷中承租人反诉要求修缮房屋或者修房纠纷中出租人反诉要求交纳租金的，应当合并审理。

　　五、关子房屋典当案件

　　53.房屋典期届满，出典人要求回赎的，应当依法准予回赎。

　　54.典契载明，典期届满出典人不赎作为绝卖的，应按约定处理;判决房屋产权归承典人所有。

　　55.一九八四年九月八日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》下达后，对于典期届满已逾十年或未定期限经过三十年，才提出回赎的典当案件，应按《意见》的规定，原则上视为绝卖。如出典人确实无房居住，而承典人又不缺房，同意出典人回赎的，经双方达成协议后，可以调解解决。《意见》下达前受理未结的典当案件，或者已经审结当事人又提出申诉的典当案件，即使典期届满巳逾十年或未定期限经过三十年未赎的，仍应按以往的规定处理。

　　56.出典人在房屋典当回赎时效期间内曾明确表示放弃回赎权，现又要求回赎的，一般不予支持。

　　57.房屋典当回赎时效期间应区别以下情况计算：

　　(1)典契载明典期的，自期满之次日起计算;

　　(2)典契未载明典期的，自履行契约之日起计算;

　　(3)典期届满，出典人因不可抗力或其他障碍无法按规定期限提出回赎的，时效中止;

　　(4)典期届满，出典人自提出过回赎要求，但由于承典人的原因而逾期未能回赎的，应自出典人提出回赎之日起重新计算。

　　58.在审理出典的房屋已超过规定的回赎期限，承典人提出确认房屋产权归已的诉讼时，人民法院应分别情况适用不同程序：对出典人或者其继承人提出异议的，应按照《民事诉讼法(试行)》规定的普通程序或简易程序进行审理;对出典人或其继承人无异议，或者出典人及其继承人下落不明经法院公告三个月无异议的，以及出典人已经死亡又无继承人的，可以比照《民事诉讼法(试行)》特别程序的有关规定进行审理;经审理，如确认房屋产权归承

　　典人所有，承典人即可持法院判决书向房管部门申请办理产权登记手续。

　　59.在房屋出典期间或者典期届满时，当事人之间约定延长典期或者增减典价的，应当允许。承典人要求出典人高于原典价回赎的，一般不予支持。

　　60.对典价折算发生争议的，一般应以国家规定或允许的实物价格计算，同时也要考虑双方的经济条件、回赎目的等实际情况，合情合理地解决。

　　以合法流通物作典价的，应当按照回赎时市场零售价格折算;以限制流通物作典价的，应当按照回赎时的国家收购价格折算。

　　61，处理有关私房社会主义改造中的房屋典当回赎案件，应参照国家房产管理局(65)国房局105号《关于私房改造中处理典当房屋问题的意见》办理。如出典的房屋在改造前未回赎，改造中产权已转移给国家的，改造后不准回赎;出典的房屋未被改造，产权未转移给国家的，一般仍应按照典当关系处理。

　　六、关于房屋赠与案件

　　62.公民之间赠与房屋，如果根据书面赠与合同办理了过户手续的，应认定赠与成立;未办理过房手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，令其补办过户手续。

　　63.父母将祖遗房屋，或者自己建造、购置的房屋产权分别登记在全部或部分子女的名下，其子女也按照产权登记的情况实际占有、使用房屋的，应认定赠与成立;如果子女并未按产权登记的情况占有、使用，该房屋一直由父母使用或父母与子女共同使用，产权仍由父母掌管的，一般不应认定赠与成立。

　　64.农村中的房屋赠与，没有办理过户手续的，一般应以书面赠与合同为准。以“分家”形式的房屋赠与，如果各自居住、管业，群众公认的，即使没有书面赠与合同，也可以认定赠与成立。江苏省高级人民法院19如年6月29日(19如)民他字第1号关于如何理解“关于审理房屋、宅基地案件的一些具体问题”第64条函复南京市中级人民法院：农村中的房屋赠与，订立了书面赠与合同，受赠人根据合同占有、使用了该房屋的，一般应认定赠与成立。如部分受赠人根据赠与合同占有、使用了受赠房屋，部分受赠人由于照顾赠与人的居住生活或受赠人在外地工作等原因未根据赠与合同占有、使用受赠房屋的，除有证据证明该受赠人有不接受赠与的意思表示外，一般可以认定其当时接受了赠与，赠与成立;如全体受赠人均未根据赠与合同占有、使用受赠房屋的，应认定赠与不成立。

　　65.按约定应承担赡养义务或把受赠房屋用于社会公益目的的受赠人，不履行义务或使用有悖其目的，赠与人请求撤销赠与的，应当允许。受赠人以该房获取的非法收入，应予收缴。

　　66.父母独自作主，把家庭共有房屋分给部分家庭成员或者把部分家庭成员共有的房屋分给全部家庭成员的，屑于侵权行为，该处分无效。

　　67.全民或集体所有制单位的房屋，未经主管部门批准赠与他人的，该赠与无效。

　　七、关子房屋委托代管案件

　　68.私有房屋委托他人代管的，代管人应当按照委托权限行使代管权，并履行应尽的义务。

　　代管人办理委托事务或维修房屋所需的一切必要费用应由房屋产权人承担。由于代管人的过错造成房屋损失的，应负赔偿责任。但代管房屋因天灾或其他不可抗力遭受损失的，代管人不负赔偿责任。

　　69.代管人在代管期间未经产权人同意，擅自将房屋出卖的，该买卖关系无效，但产权人事后追认的除外。

　　70.代管人擅自出卖代管房屋，是一种侵权行为，产权人在诉讼时效期间内主张产权的，应予保护。如占有人不知代管人无权出卖而买受的，应仅将代管人视为侵权主体，法律文书中列代管人为被告，占有人为第三人。如占有人明知代管人无权出卖而买受的，应将代管人、占有人视为共同侵权主体，法律文书中列代管人和占有人为共同被告。

　　八、关于换房纠纷案件

　　71.产权人之间互换房屋所有权的，必须到房管部门办理过房手续。因此发生纠纷的，可区别以下情况处理：

　　(1)已办理了过户手续，无论当事人是否搬家，应认定换房成立;

　　(2)虽未办理了过户手续，但房屋已实际交换使用二年以上，双方在换房时确系自愿，且无其他违法行为的，应认定换房有效，令其补办过户手续;

　　(3)办理了过户手续，在房屋实际交付过程中，一方翻悔，对方也同意换回的，可以允许，但应责令翻悔方承担违约责任。

　　72.未经出租人同意，承租人擅自与第三人互换房屋使用权的，应认定换房无效。

　　73.未经出租人同意，承租人将承租的私房交给所在单位从而分得新的住房的，属于非法换房的，应视为无效。此类案件可区别以下情况处理：

　　(1)原承租人愿意继续租住原住房，出租人也愿意的，可以延续原有的租赁关系。

　　(2)出租人要求解除租赁关系的，应当允许。新住房已进住的，应将原承租人的所在单位和新住房人列为第三人，令其腾房。

　　74，因换房无效造成的经济损失，，应由过错方承担;双方均有过错的，按过错大小的比例分担。

　　75.房管部门直管公房或者单位自管公房的住户之间的换房纠纷，除法律、政策另有规定外，可以参照上述规定处理。

　　九、关子房屋迁让案件

　　76.非所有权人无法律根据或原法律根据已丧失，仍占住他人房屋，房屋所有权人要求其迁让的，应予支持。

　　77.负有迁让义务的人有搬迁条件，应令其在法律文书生效后立即搬迁，拒不搬迁的可以强制搬迁。

　　78.负有迁让义务的人搬迁确有困难的，可以酌情责令其限期找房或腾让部分房屋。

　　找房期以不超过六个月为宜;在找房期限内，应责令义务人向房屋所有权人交纳相当房租的房屋使用费。逾期仍不搬迁的，应交纳高于原房屋使用费二至十倍的房屋使用费;义务人有条件搬迁时，房屋所有权人可以随时要求其迁让。

　　[江苏省高级人民法院1992年4月24日苏高法[1992]5号批复南京市中级人民法院：在审理民事案件时，可以不判义务人交纳房屋使用费。只判决迁出时间，房屋使用费在执行程序中按支付迟延履行金的办法解决，凡以前判决交纳房屋使用费的，仍按原判决执行。]

　　79.负有迁让义务的法人单位无搬迁条件或拒不搬迁的，可以责令其支付一定的款项，供房屋所有权人购房。

　　80.审理其他房屋纠纷案件，涉及迁让问题时，如无特别规定，可以参照审理房屋迁让案件的有关规定处理。

　　十、有关土改遗留的房屋案件

　　81.有关土改遗留的房屋确权纠纷，一般应以土改时所确定的产权为准。

　　82.土改时，在土地房产证上登有姓名的全体家庭成员(包括只登记户主姓名但注明了家庭人口数，在数之内的家庭成员)都是房屋的共有人。

　　83.土改时，房屋产权人明确表示放弃产权，由居住人作了产权登记的，应认定房屋产权归登记人所有。

　　84.土改时，因家庭成员之间相互赠与、分家析产、自愿放弃等行为，使房屋产权转移或变更，并经土改登记确认的，应维护土改确定的产权。

　　85.土改时，房屋未变动的中农户的家庭成员中，有人在外地且未参加土改，现回原籍主张产权的，可根据具体情况承认其对土改确权的家庭房屋享有共有权;但超过诉讼时效期间主张权利的，不予保护。

　　86.土改时，误将他人房屋或共有房屋登记在自己名下，而长期由他人或共有人使用的，应认定房屋为他人所有或共有人共有。

　　87.土改时，祖遗房屋中的客堂、厅屋、内弄过道等被遗漏或重复登记的，应当重新确权;如果长期由家庭成员共同使用和管理的，应认定为共有。

　　88.土改时，对原家庭共有房屋或分得的房屋应享有产权的人被遗漏登记，如其长期实际占有、使用和管理该房屋，应确认其享有产权。

　　89.土改时，因必须将没收的房屋分到户，一些乡、村干部为了公共事业的需要，在填发土地房产证时，将一些房屋寄登在某人名下，但房屋长期由集体占有、使用的，应认定该房屋归集体所有。

　　90.土改时，趁房屋产权人居住外地或下落不明，冒充产权人进行产权登记的，无论登记人是否占有、使用该房屋，均应认定房屋产权归产权人;但产权人超过诉讼时效期间主张权利的，不予保护。

　　91.土改前，原为家族共有的房屋，一直由贫下中农居住至今，土改时因该户在房居住而未另分给房屋，该户在填发土地房产证时未登记或仅登记该房为“代管”，现该房屋产权发生争议的，可根据土改分配原则，结合长期实际使用和管理情况，认定房屋产权归该户所有。

　　92.对土改时部分确权、部分未确权的祖遗房屋应按最高人民法院(1987)民他字第48号批复办理。

　　93.土改确权后不久(五年之内)出生或收养的子女，长期使用、管理家庭祖遗房屋的，应酌情认定其对家庭祖遗房屋享有共有权。

　　94.土改时，地主、富农以及资本家依法被没收、征收的房屋，已确权给他人或集体所有的，不得以任何理由要求收回。

　　95.土改前，原为地主的房屋，一直由贫下中农居住，填发土地房产证时双方均未登记或者重复登记，由应分得房屋的贫下中农居住至今，现原产权人及其子女主张产权的，不予保护。

　　96.土改前逃亡的地主、富农已在外地定居，土改时未回原籍主张房屋产权，也未委托他人代为登记，房屋已分给他人居住，现原产权人及其子女以土改时应留生活用房为由，要求收回被分出的房屋的，不予保护。

　　97.对经过土改的寺庙、道观房屋的确权问题应按最高人民法院、国务院宗教事务局(81)法民字第2号、(81)宗发字第16号复函办理。

　　98.会馆、祠堂等房屋，除土改时已分给贫下中农或依法收归集体、国家所有外，应认定该房屋产权为集资人共有或建房人所有，或者指定专人管理。

　　十一、有关私房改造的房屋案件

　　99.私有房屋改造后，经过合理调整退还给私人的房屋以及留给私人的自住房屋的产权仍属原产权人。

　　100.私有房屋改造时，被改造的房屋与自住房之间的墙壁、走廊等没有明确改造，现因拆迁、维修、使用引起纠纷的，一般应在照顾原产权人利益的前提下，酌情处理。

　　101.公私合营企业实行公私合营时，经清产核资已经将原私营企业的营业用房转为公私合营企业资产，该房屋产权已屑国家，原业主要求退还的，不予支持。

　　102.原来家店不分的商店，一部分房屋虽经清产估价，但实际并未入股，也未领取定息，至今仍由原业主住用的，其房屋产权应归原业主，如已经折价入股并领取了定息，即使房屋一直由原业主使用、居住的，产权也应属于国家。

　　103.非所有权人将他人房屋投资入股，是一种侵权行为，所有权人为此诉至法院的，应依法保护其房屋所有权，如所有权人明知其房屋被他人投资入股，并分享了股金、股息的，应认定入股有效。

　　104.对强占或损坏已经社会主义改造和公私合营时已入社入股房屋的，应责令其退出或赔偿。

　　十二、关于宅基地使用权、相邻权案件

　　105.经过统一规划的宅基地，应以规划后确定的使用权为准。

　　106.经过合法手续个别调整了的宅基地，应以调整后确定的使用权为准。

　　107.未经统一规划或合法手续个别调整的宅基地的使用权，一般应以土改时确定的范围为准。但合作化前买卖、典当的宅基地，合作化后又未进行调整或变更的，应维持实际使用状况。

　　108.当事人之间对宅基地界址发生争议时，如果土地芦上四至明确，而长宽、面积数据与之不符的，除查实四至档志确曾被移动外，应以四至为准;如果一方土地证上所载的面积与实际情况相符，另一方不相符或提供不出土地证的，应以相符一方的土地证为准。

　　109.共同使用的宅基地，未经其他共用人同意，一方已经建造了房屋的，如果建房时其他共用人明知而未提出异议，又不妨碍他人合法权益和公共利益的，可以允许继续使用。

　　110.农民迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，集体有权收回，统一安排使用。

　　111.没有建筑物的宅基地，被集体占用建造了公共设施，或被他人占用的时间已超过二年，且盖起房屋，使用权人当时明知未提出异议，现要求收回自用的，一般不予支持，如果宅基地上有附着物，所有权人要求补偿的，可以允许。

　　112.国务院《村镇建房用地管理条例》公布之前，单位或个人依法购买农村私房的，其宅基地的使用权应予保护;《条例》公布后购买农村私房的，如按该《条例》第十五条规定，办理了申请审批手续，取得宅基地使用证明的，应予保护。

　　113.《土地管理法》实施前的四至不明的宅基地界址纠纷，人民法院可以参照长期的实际使用情况，本着有利生产、方便生活的原则迳行裁决。

　　《土地管理法》实施后的宅基地等土地所有权和使用权纠纷，包括四至不明确的宅基地界址纠纷，应按该法第十三条的规定由人民政府处理，当事人不服政府处理决定诉至法院的，应根据最高人民法院法(经, )复字(1987)第28号批复进行审理，土地所有权或使用权的归属最终以人民法院的裁决为准。

　　114.城镇非农业户口居民，使用集体所有的土地建住宅，依照《土地管理法》第四十一条的规定办理了批准手续的，应予保护。

　　115.城镇宅基地使用权，应以人民政府颁发的房屋产权证所确定的宅基地的使用权为准。城镇居民依法买卖房屋时，该宅基地的使用权随房屋所有权一并转移。

　　116.对于历史形成的通道、流水，宅基地使用权人不得擅自堵塞。给邻人造成妨碍或损失的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。

　　117.相邻各方在其使用的宅基地上建房或修建其他设施，不得危及邻人房屋或设施的安全，应照顾邻人房屋或设施的通风、采光、环境保护及消防等。给邻人造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。

　　118.相邻各方在其使用的宅基地上建房应避免房屋滴水给邻人造成损害。建房是否应留滴水间距，可以参照当地政府的有关规定处理;如无规定，可在征求主管部门-的意见后酌情处理。

　　119.处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。

　　120.上述意见，如与法律、政策、司法解释相抵触的，应按法律、政策、司法解释的规定执行。