（2012）沪高民一(民)再提字第10号广告阵地租赁合同判决书

（2012）沪高民一(民)再提字第10号
　　抗诉机关：上海市人民检察院。
　　申诉人（一审原告、二审上诉人）上海金灿灿广告展览有限公司。
　　被申诉人（一审被告、二审被上诉人）上海中城集团物业公司。
　　申诉人上海金灿灿广告展览有限公司（以下简称金灿灿公司）因与被申诉人上海中城集团物业公司（以下简称中城物业）广告阵地租赁合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院（2008）沪一中民二(民)终字第2175号民事判决，向检察机关申诉。上海市人民检察院于2012年3月23日作出沪检民行抗字（2012）20号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年5月3日作出（2012）沪高民一（民）抗字第21号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派检察员出庭。金灿灿公司的法定代表人、中城物业的法定代表人和委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　2008年1月3日，金灿灿公司起诉至原上海市卢湾区人民法院称，其与中城物业于2006年4月11日签订《广告场地租赁合同》一份，约定双方合同期满后，金灿灿公司在同等条件下享有优先续约权。在合同届满前，金灿灿公司向中城物业表示了续约的意向，但中城物业书面告知不再续约。经了解，中城物业不续约的原因是与案外人签订了租赁合同。因中城物业的违约行为，侵犯了金灿灿公司的合法权益，要求法院判令：一、中城物业与案外人签订的《广告场地租赁合同》无效，以中城物业与案外人签订的合同中约定的条件与金灿灿公司续签租赁合同；二、赔偿因中城物业违约而造成的金灿灿公司损失暂计人民币10万元（以下币种相同）。中城物业辩称，其与案外人签订的《广告场地租赁合同》尚未生效，金灿灿公司要求确认该合同无效没有依据；中城物业也没有侵犯金灿灿公司的优先续约权，不存在违约情形，要求驳回金灿灿公司的全部诉请。
　　原上海市卢湾区人民法院一审查明，双方于2006年4月11日签订《广告场地租赁合同》，合同约定由金灿灿公司租赁位于本市瑞金一路8号中城大厦楼顶的广告场地，租赁期限自2006年1月1日起至2007年12月31日止；租赁期满后在同等条件下，金灿灿公司有优先续约权；双方须严格按约履行各自义务，如有违约应承担法律所规定的违约责任，赔偿守约一方因此而遭受的有关损失。根据合同约定，金灿灿公司在2007年11月8日以书面方式向中城物业发出请求续约通知，提出续约的要求。中城物业收函后，于2007年12月21日书面通知金灿灿公司，根据大部分业主授权，决定不再与金灿灿公司续约，并要求金灿灿公司在规定的期限内拆除广告阵地。金灿灿公司接到中城物业函后，经查中城物业不再与其续约是因中城物业已与案外人签订了租赁合同。在与中城物业交涉未果情况下，金灿灿公司诉至法院。
　　另查明，中城物业与案外人上海新云传媒有限公司（原上海新云户外广告有限公司、以下简称新云公司）于2007年12月10日签订了《广告场地租赁合同》及《补充协议》，将原出租给金灿灿公司的场地出租给新云公司，期限自2008年1月1日起至2012年12月31日止，双方在《补充协议》中约定该合同待中城物业与金灿灿公司之间优先续约权问题解决后生效。该《补充协议》未向大厦业主公示。
　　原审审理中，中城物业表示鉴于双方的合同约定以及目前的实际情形，其愿意补偿金灿灿公司经济损失100,000元。
　　原上海市卢湾区人民法院一审认为，双方之间签订的《广告场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容和形式合乎法律规定，故该合同应属有效，双方当事人均应严格按约履行各自义务。系争合同中约定，合同期满后在同等条件下金灿灿公司有优先续约权，但实际履行过程中，中城物业在金灿灿公司明确提出要求续约的情况下，未将续约条件通知金灿灿公司而即与新云公司签订新的《广告场地租赁合同》，其行为违反了双方合同的约定，构成违约，中城物业应承担违约责任。双方合同中关于优先续约权的约定，对合同双方具有约束力，但该约束力不涉及新云公司，中城物业与新云公司所签合同也是双方真实意思表示，该合同不符合法律规定的属无效合同的情形，金灿灿公司以双方之间合同约定的优先续约权为由，要求确认中城物业与新云公司之间签订的《广告场地租赁合同》无效，缺乏法律依据，故金灿灿公司要求确认中城物业与新云公司签订的《广告场地租赁合同》无效的诉讼请求，法院不予支持。现双方之间的租赁合同期限已届满，中城物业与案外人已签订租赁合同，金灿灿公司以双方之间合同中优先续约权的约定，要求中城物业以同等条件与其签约的诉请，有悖自愿原则，故对该诉请，法院亦不予支持。因中城物业未全面履行合同约定的义务，构成违约，中城物业应按约定赔偿金灿灿公司的经济损失。现金灿灿公司诉请主张赔偿经济损失暂计100,000元，但没有提供相应损失的依据，故对金灿灿公司要求中城物业赔偿经济损失之诉请，法院难以支持。原审审理中，中城物业表示自愿补偿金灿灿公司经济损失100,000元，与法无悖，可予准许。据此，该院于2008年7月2日作出（2008）卢民三（民）初字第57号民事判决：一、上海金灿灿广告展览有限公司要求确认上海中城集团物业公司与案外人签订的《广告场地租赁合同》无效的诉讼请求，不予支持；二、上海金灿灿广告展览有限公司要求以上海中城集团物业公司与案外人签订的《广告场地租赁合同》中约定的条件与其续签协议的诉讼请求，不予支持；三、上海中城集团物业公司于判决生效之日起十日内补偿上海金灿灿广告展览有限公司经济损失人民币100,000元。一审案件受理费人民币2,380元，由金灿灿公司负担人民币160元，中城物业负担人民币2,220元。
　　金灿灿公司不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉称，租赁合同中约定金灿灿公司有优先续约权对双方具有约束力。中城物业违约后仅赔偿10万元，不足以弥补对金灿灿公司所造成的损失，要求依法改判。中城物业表示不同意上诉请求，要求维持原判。
　　上海市第一中级人民法院二审查明，一审查明的事实属实。
　　上海市第一中级人民法院二审认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用原则。本案中中城物业违反租赁合同中有关金灿灿公司享有优先续约权的约定，与新云公司另行签订租赁合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任。依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然金灿灿公司与中城物业双方签订的租赁合同约定了有优先续约权，但鉴于合同的签订应当以当事人自愿为原则，现中城物业坚持不同意与金灿灿公司续约，故金灿灿公司仍坚持要求双方继续签订租赁合同的主张有违平等自愿原则，难以支持。但中城物业对此应承担相应的违约责任。审理中，鉴于金灿灿公司未能提供相应的证据材料证明其具体的损失，且合同中未就双方不能续约导致的违约责任作出约定，故原审法院依据中城物业承诺，由其承担10万元的赔偿责任，并无不当。基于合同相对性原理，金灿灿公司请求确认中城物业与案外人新云公司间签订的合同无效缺乏依据，难以支持。据此，该院于2008年9月11日作出（2008）沪一中民二（民）终字第2175号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,380元，由金灿灿公司负担。
　　上海市人民检察院抗诉认为，原审法院在审理过程中，未尽释明义务，致金灿灿公司未就不能续租情况下全部损失予以举证。诉讼中，金灿灿公司多次表明10万元只是未续约前的暂计损失，而非不续约情况下的全部损失。致中城物业仅赔偿金灿灿公司10万元，属适用法律不当。
　　本院再审过程中，金灿灿公司称，由于中城物业的违约行为，造成了金灿灿公司的巨大损失，在续约没有可能的情况下，要求中城物业赔偿其损失：广告牌构架200万元、可得利益损失22,993,900元，共计24,993,900元。中城物业辩称，其没有违约，在与案外人签订合同后，中城物业也与金灿灿公司就广告阵地租赁合同进行过磋商，但是由于金灿灿公司缺乏诚意，故双方没能达成合意。此外，系争广告阵地在2008年后已经被政府部门列为广告禁设区，不能发布广告，故金灿灿公司不可能享有广告阵地的优先续约权。此外，金灿灿公司在原审中聘请了专业人员代理案件，对于不能续约的后果应当预见到，故不同意金灿灿公司的再审请求，要求维持原判。
　　本院再审过程中，金灿灿公司为证明其损失达2,499余万元，向本院提供了第一组证据：1、《中城大厦楼顶广告设备设施拆除施工方案》；2、（2012）沪东证经字第7256号公证书一份，内容为金灿灿公司与其客户之间的往来电子邮件；3、宝林广告（上海）有限公司与金灿灿公司之间2006年和2007年的合同二份，宝林广告（上海）有限公司2007年11月2日的续约申请；4、金灿灿公司于2003年至2005年与案外人签订的合同三份，证明汇丰银行是其长期客户。为证明系争区域仍可设置户外广告，提供第二组证据：1、2004年4月22日及2005年2月28日上海市工商行政管理局卢湾分局发布的《户外广告登记证》、2006年2月8日及2007年2月6日上海市卢湾区市容管理局的《上海市准予市容环卫行政许可决定书》；2、2008年4月18日上海市卢湾区市容管理局的《上海市准予市容环卫行政许可决定书》，证明距离涉案区域100米处仍可设置广告；3、金灿灿公司2006年4月11日与中城物业及案外人的合同。
　　中城物业对于金灿灿公司提供的第一组证据质证认为：1、《中城大厦楼顶广告设备设施拆除施工方案》，并不能推算出系争广告牌构架的真实价值，故不具有证明力；2、《公证书》中涉及的电子邮件的真实性无法确认，对其内容的真实性也无法确认；3、宝林广告（上海）有限公司与金灿灿公司之间的合同二份及宝林广告（上海）有限公司的续约申请，与本案无关；4、该三份合同不能证明金灿灿公司的证明目的。对第二组质证认为：1、《户外广告登记证》和《上海市准予市容环卫行政许可决定书》真实性没有异议，但是上述行政许可只是针对当时，并不能代表以后还能发布广告，故不具有证明力；2、认为其他区域可以发布广告，不能证明涉案区域也可发布广告，不具有可比性；3、金灿灿公司与案外人的合同与本案无关。
　　同时，中城物业为证明其观点，向本院提交如下证据：
　　1、中城大厦的9份业主征询意见书，证明中城大厦超过50％的业主不愿意与金灿灿公司续约；
　　2、金灿灿公司在2007年8月参加竞标所递交的标书，证明中城物业就续约事宜与金灿灿公司进行过协商；
　　3、案件执行过程中金灿灿公司提供的材料，证明金灿灿公司与冯云雅之间就广告牌构架发生过买卖，当时的广告牌构架只有60万元；
　　4、2008年4月22日的上海市市容环境卫生管理局的《紧急通知》，证明涉案区域自通知发出之日起，暂停所有户外广告的审批和建设；
　　5、《上海市户外广告设施设置阵地规划》和上海市绿化和市容管理局发布的沪绿容（2011）228号文，证明涉案区域已被政府部门列为广告禁设区，不能发布户外广告，因此金灿灿公司不再享有优先续约权。
　　金灿灿公司针对中城物业提供的证据发表如下质证意见：
　　1、中城大厦的9份业主征询意见书，没有明确表示不愿意与金灿灿公司续约；
　　2、2007年8月的标书是金灿灿公司递交的，但是中城物业没有公开招标；
　　3、金灿灿公司与冯云雅之间就广告牌构架发生过买卖，但没有履行，广告牌构架仍属于金灿灿公司；
　　4、2008年4月22日的上海市市容环境卫生管理局的《紧急通知》系内部规定，不能对抗行政许可；
　　5、《上海市户外广告设施设置阵地规划》的真实性没有异议，但是系争区域属于控制路段，可以设置广告，上海市绿化和市容管理局发布的沪绿容（2011）228号文因是复印件，不予认可。
　　本院再审查明，原审查明的事实属实。
　　本院另查明，新云公司于2011年向上海市黄浦区人民法院起诉，要求解除其与中城物业签订的《广告场地租赁合同》和《补充协议》。该案审理中法院查明，2008年4月22日，上海市市容环境卫生管理局发出《紧急通知》，明确对尚处于审批或施工阶段之户外商业广告设置均须即时暂停施工。之后，2009年4月颁布的《上海市户外广告设施设置阵地规划》中将涉案区域列为广告禁设区域。
　　后该案经上海市第二中级人民法院审理后，于2011年12月15日作出（2011）沪二中民二（民）终字第2524号民事判决认为，新云公司与中城物业所签的《广告场地租赁合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，具有法律效力。现根据政府部门颁布的《紧急通知》和《上海市户外广告设施设置阵地规划》，导致新云公司与中城物业之间的《广告场地租赁合同》已实际无法履行，对于新云公司要求解除双方所签协议的要求应予支持，据此判决：一、新云公司与中城物业于2007年12月10日所签《广告场地租赁合同》及《补充协议》于判决生效之日起解除；二、中城物业返还新云公司预付租费80万元。
　　本院再审认为，依法订立的合同受法律保护，合同双方应当遵循公正、公平的原则履行合同。本案中，金灿灿公司与中城物业签订的《广告场地租赁合同》中约定了在同等条件下，金灿灿公司享有优先续约权，中城物业在没有通知金灿灿公司情形下，即与新云公司签订了系争区域的《广告场地租赁合同》虽有不妥，但是中城物业考虑到其与金灿灿公司作过优先续约权的约定，故在该公司与新云公司签订的《补充协议》中特别约定待中城物业与金灿灿公司之间的优先续约权问题解决后方履行新云公司与中城物业之间的租赁合同。之后，中城物业与金灿灿公司就续租事宜进行过洽商，但未能达成合意。2008年以后，本市政府部门对户外广告设置加强管理，对尚处于审批或施工阶段之户外商业广告设置明确要求须即时暂停施工。金灿灿公司在本次再审过程中提供的证据亦表明户外广告的审批期限为一年，在相关部门已经明确表示暂停审批户外广告设置的情况下，使用系争区域发布户外广告并从中获利已难实现。至2009年4月，系争区域被正式列为户外广告禁设区，不能再作为广告阵地使用，中城物业与新云公司就同一区域所签的广告租赁合同亦因此而解除。故金灿灿公司要求依据优先续约权的约定而与中城物业续签广告租赁合同，继续使用系争广告阵地已无可能。原审综合考虑中城物业的过错程度、金灿灿公司一审时的诉讼请求以及金灿灿公司的损失情况，判令中城物业补偿金灿灿公司10万元经济损失并无不妥。金灿灿公司再审中要求中城物业赔偿其损失2,499余万元的请求既无事实依据，也无法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　维持上海市第一中级人民法院（2008）沪一中民二（民）终字第2175号民事判决。
　　本判决为终审判决。
　　　　

审 判 长 沈盈姿
代理审判员 王 悦
代理审判员 陈 岚
二〇一二年八月十五日
书 记 员 刘 霞