联系方式
李小勇律师
江苏钟山明镜(宿迁)律师事务所
联系方式:15905245578
邮箱:2300549606@qq.com
地址:江苏省宿迁市洪泽湖西路1号国检大厦二楼203室(宿迁海关西侧)

(2012)沪高民一(民)再提字第2号商品房预售合同判决书

来源:未知  作者:admin  时间:2012-11-21 13:47:40

(2012)沪高民一(民)再提字第2号
  抗诉机关:上海市人民检察院。
  申诉人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)上海江山大厦房地产有限公司。
  被申诉人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人)张某。
  原审第三人上海秋涛房产咨询有限公司。
  申诉人上海江山大厦房地产有限公司(以下简称江山公司)因与被申诉人张某、原审第三人上海秋涛房产咨询有限公司(以下简称秋涛公司)商品房预售合同纠纷一案,不服上海市第一中级人民法院(2010)沪一中民二(民)终字第1467号民事判决,向检察机关申诉。上海市人民检察院于2011年12月26日作出沪检民行抗字(2012)1号民事抗诉书,向本院提出抗诉。本院于2012年1月16日作出(2012)沪高民一(民)抗字第7号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派检察员出庭。江山公司的委托代理人,张某的委托代理人,秋涛公司的法定代表人及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  2009年3月6日,张某起诉至上海市徐汇区人民法院称,2005年12月,其与江山公司签订一份商品房预售合同,约定:张某购买江山公司位于本市肇嘉浜路1065号甲幢1205室房屋一套(以下简称涉案房屋),建筑面积暂测172.73平方米,总价款暂定人民币3,886,425元(以下币种相同),2005年12月23日前支付首期房款1,946,425元,余款1,940,000元向银行办理按揭贷款手续,若未办理银行按揭贷款的,张某应在7天内补足余款。江山公司应于2006年8月31前交房,如未按约交房,江山公司应按已付房款的日万分之三支付违约金。合同签订后,张某如约支付了首期房款1,946,425元,并去银行办理按揭贷款,但由于江山公司的原因致银行无法办理贷款手续。之后,张某向江山公司要求履行交房义务,但江山公司予以拒绝。故要求法院判令:一、江山公司继续履行《上海市商品房预售合同》,向张某交付涉案房屋并协助张某办理房地产权证;二、江山公司支付逾期交房的违约金(以1,946,425元为本金,自2006年9月1日起计算至实际交房之日止,按每日万分之三计算,暂计至2009年2月28日为531,957.95元)。
  江山公司辩称,张某按约应于2005年12月23日前支付房款的50%,但张某直至2006年2月16日才支付上述款项,且未支付剩余房款,江山公司已办理了涉案房屋的预告登记,现房屋实测面积比暂测面积增加了2.45平方米。因张某未能按约支付全部房款,江山公司有权拒绝向张某交付房屋,张某未按约支付全部房款,已构成违约,故提出反诉,要求张某支付房款1,995,175元并支付逾期付款的违约金(以1,995,175元为本金,按每日万分之三计算,自2005年12月30日起计算至实际付款之日止,暂计至2009年3月18日为720,059元)。
  针对江山公司的反诉请求,张某辩称其已按约支付了首期房款1,946,425元,剩余房款是因江山公司不配合张某办理相关手续,致使张某无法获得银行贷款而未能支付,并非张某故意违约,故不同意江山公司要求张某支付违约金的诉请。对于剩余房款,张某要求江山公司继续配合其办理银行按揭贷款,如因张某原因无法获得银行贷款的,张某愿在7天内补足余款。
  秋涛公司述称,由于江山公司尚欠其款项没有支付,故经张某同意,用江山公司拖欠秋涛公司的款项充抵了张某应支付的首付款,由于江山公司的原因发票出具晚了,张某实际早已支付首期购房款,故同意张某的诉讼请求。因秋涛公司与江山公司存在包销纠纷,故江山公司未去银行给张某办理贷款手续,并非张某有意不付剩余房款。
  上海市徐汇区人民法院一审查明,2005年12月13日,张某与江山公司签订《上海市商品房预售合同》一份,合同约定:张某向江山公司购买本市肇嘉浜路1065甲号《江山大厦》(后改名为飞雕国际大厦)12层1205室房屋,暂测建筑面积为172.73平方米;在该房屋交付时,房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准,如暂测面积与实测面积不一致时,除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理:1.按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补,2.江山公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%),不向张某收取超过部分的房价款,江山公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包括-3%),张某有权单方面解除本合同……;总房价款暂定为3,886,425元,张某应于2005年12月23日前支付该房屋总价款的50%,计1,946,425元,余款1,940,000元由张某向银行办理按揭贷款,张某如无法办理或无法贷足50%,应于7天内补足余款。合同另约定,张某若未按合同约定的时间付款,应向江山公司支付违约金。违约金按逾期未付款额的日万分之三计算,违约金自本合同的应付款期限之第二天起计算至实际付款之日止。该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件:……叁、张某认可江山公司在取得备案制验收合格后即具备该房屋的交付条件,江山公司于取得验收合格后的90天内取得《商品房房地产权证》(大产证);江山公司定于2006年8月31日前将该房屋交付给张某,除不可抗力外;江山公司如未在约定期限内将该房屋交付给张某,应当向张某支付违约金,违约金按张某已支付的房价款日万分之三计算,违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,江山公司应在交付之日前10天书面通知张某办理交付该房屋的手续,张某应在收到该通知之日起10天内,会同江山公司对该房屋进行验收交接,房屋交付的标志为备案制验收合格;在江山公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内,由双方签署本合同规定的《房屋交接书》,作为办理该房屋过户手续的必备文件;双方在签署《房屋交接书》之日起30天内,由双方依法向上海市徐汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续,申领该房屋的房地产权证(小产证);该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由双方各自承担。2006年11月20日,江山公司取得涉案房屋的大产证,涉案房屋实测面积为175.18平方米。
  江山公司于2006年2月16日向张某开具实收金额为1,946,425元的《上海市房地产业销售统一发票》一份。2006年10月9日,江山公司向张某发出通知函,要求张某办理房屋验收交接手续。2006年12月26日和2007年12月21日,江山公司又再次发函给张某,要求张某支付全部购房款及面积补差款等费用。张某称未收到上述函件,并称由于江山公司未予配合办理按揭贷款手续,致使张某未能办理按揭贷款,江山公司也未向其催款,现仍要求江山公司配合办理按揭贷款,若因张某自身原因无法获得贷款的,张某愿意补足剩余款项,在张某支付剩余款项后,江山公司应协助张某办理房地产权证。江山公司则认为由于张某未按约支付剩余房款,江山公司有权拒绝向其交付房屋,无须协助张某办理房屋过户手续。
  原审另查明,2005年2月,江山公司与第三人秋涛公司签订包销合同,委托秋涛公司独家代理销售江山大厦。
  上海市徐汇区人民法院一审认为,张某与江山公司签订的《上海市商品房预售合同》,系双方当事人真实意思表示,合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,双方应当按照约定履行自己的义务。张某已经向江山公司支付了首期房款1,946,425元,合同对张某应支付的剩余款项首先约定办理按揭贷款,江山公司应当按照合同约定,配合张某办理申请按揭贷款手续,若因张某原因无法获得贷款的,张某应在七日内补足余款。对张某应支付的剩余款项未取得贷款的原因,张某与江山公司提供了不同的证据,经法院前往银行核实,系张某提供的审核材料未能通过,故对剩余房款应由张某以现金形式补足。但双方未约定去银行办理按揭贷款的时间,江山公司提供的证据尚不足以证明其曾向张某催讨过房款,故对剩余房款的违约金计算时间应自江山公司提起反诉时开始计算。因房屋实测面积与暂测面积有差异,张某应按照合同约定补足房款。根据合同约定,张某应于2005年12月23日前支付房屋总价款的50%,张某认为其早已支付了购房款项,但未能提供证据证明,现张某提供的证据表明其于2006年2月16日才支付了上述款项,对此张某应当承担上述款项逾期付款的违约责任。江山公司未按约向张某交付房屋,应当承担逾期交房的违约责任。一审法院审理后于2010年2月26日作出(2009)徐民三(民)初字第883号民事判决:一、判决生效后十日内,上海江山大厦房地产有限公司向张某交付本市肇嘉浜路1065号甲幢1205室房屋,张某支付剩余房款后十日内,江山公司协助张某办理该房屋的过户手续,相关的税、费由双方按规定各自承担;二、上海江山大厦房地产有限公司于判决生效后十日内支付张某逾期交房的违约金(自2006年9月1日起计算至判决生效之日止,以人民币1,946,425元为本金按每日万分之三计算);三、张某于判决生效后十日内支付上海江山大厦房地产有限公司剩余房款人民币1,995,175元;四、张某于判决生效后十日内支付上海江山大厦房地产有限公司逾期付款的违约金(分别以人民币1,946,425元为本金,自2005年12月24日起计算至2006年2月16日止,以人民币1,995,175元为本金,自2009年4月1日起计算至判决生效之日止,均按日万分之三计算)。一审本诉案件受理费人民币22,260元,由上海江山大厦房地产有限公司负担,一审反诉案件受理费人民币14,261元,由上海江山大厦房地产有限公司负担2,833元,张某负担11,428元。
  江山公司不服,向上海市第一中级人民法院上诉称,由于张某未按约向江山公司支付全部购房款,且合同约定的付款时间在先,交房时间在后,故江山公司有权行使先履行抗辩权,在张某未履行付款义务之前,无需向张某交付房屋,更不承担逾期交房的违约责任。原审审理中,江山公司已提供了相关的证据材料证明其分别于2006年12月26日、2007年12月21日通过挂号信函及特快专递等形式向张某主张欠款,故原审判令被上诉人承担其余1,995,175元房款自上诉人起诉时起的逾期付款违约金,亦与事实及法律规定不符,要求改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求,支持上诉人原审的全部反诉请求。
  张某辩称,原审法院查明的事实清楚,江山公司的上诉没有任何依据,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
  原审第三人秋涛公司不同意江山公司的上诉请求,要求维持原判。
  上海市第一中级人民法院二审查明,一审法院查明的事实属实。
  上海市第一中级人民法院二审认为,依法成立的合同,应受法律保护。江山公司与张某之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示,且该合同的内容也不违反法律法规的规定,应当确认有效。双方应当按照合同约定,各自履行义务。依据双方合同约定,张某支付余款的方式首先是向银行申请贷款,但双方对于具体的贷款时间并未作出约定,而合同对于江山公司交房时间已明确约定为2006年8月31日。故江山公司称应由张某全额支付房款在先,其履行交房义务在后等上诉理由缺乏依据。至于江山公司主张张某承担逾期付款违约金的计算时间,鉴于江山公司仅提供了其向张某发函的相关凭证,但未能提供张某相关的签收凭证,故该些证据材料不足以证明张某确实收到了江山公司的催款函。再者,鉴于江山公司始终坚持要求张某支付了合同约定的全额房款后,才愿意向张某交付房屋,已违约在先,故张某在此情况下即使采取暂缓支付余款的方式维权,亦属事出有因,非故意违约,故江山公司现主张张某承担其起诉之前的逾期付款违约金缺乏依据,亦有失公平、诚信,不予支持。据此,该院于2010年4月12日作出(2010)沪一中民二(民)终字第1467号民事判决:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币25,093元,由上海江山大厦房地产有限公司负担。
  上海市人民检察院抗诉认为,根据合同约定,江山公司享有先履行抗辩权,在张某未能证明其已支付全部房款的情况下,江山公司有权依据先履行抗辩权延迟交付房屋。此外,张某于2006年2月即向银行申请房屋贷款,但是由于张某自身的原因,致使贷款未能通过银行审核。张某在知道其贷款未能通过后即应在7天内补足余款,否则应承担违约责任。江山公司也分别于2006年12月26日、2007年12月21日向张某邮寄催款函。原审以张某未承认收到为由,仅判决张某承担在江山公司反诉之日起的违约责任,并判决江山公司承担延期交房的违约责任,缺乏事实和法律依据。特向法院提出抗诉。
  本院再审过程中,江山公司除同意检察机关的抗诉意见外,另称,2006年2月,张某向银行申请按揭贷款,但未获银行审核通过,按约其应于2006年3月7日前补足余款,故剩余房款的违约金应从2006年3月7日起计算。根据合同约定,催收的函件如果系邮寄送达的,只要按照合同确定的地址邮寄送达的,则第5天视为送达,故其已向张某邮寄了催款函,原审法院没有认定该事实缺乏依据,要求依法改判。
  张某辩称,江山公司没有证据证明银行何时通知其按揭贷款无法办理的情况,2009年2月25日银行盖章予以证明的材料也没有证明按揭贷款无法办理,故不存在7天内补齐余款的问题。其直至2009年4月,才知向银行申请的按揭贷款未能获得银行审核通过。合同中对贷款的时间没有明确约定,但对于江山公司的交房日期有明确约定,由于对方没有交房,故张某享有先履行抗辩权。其未收到江山公司邮寄的催款函件,坚持要求维持原判。
  秋涛公司述称,原审判决已查清了事实,应驳回江山公司在再审中的诉讼请求。
  本院经审理查明,原审查明的事实属实。
  另查明,江山公司与张某签订的《上海市商品房预售合同》第二十七条约定:“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系,必须用书面形式,且采用挂号邮寄或直接送达的方式,送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式,在投邮后(以寄出的邮戳为准)第5日将被视为已送达另一方,如以直接送达的方式送达,则于另一方签收时视为已送达。”
  2006年10月19日,江山公司将落款日期为2006年10月9日的书面通知以挂号信方式寄出,通知张某办理房屋验收交接手续;2006年12月28日江山公司又将落款日期为2006年12月26日的催款函以挂号信方式寄出。上述两封挂号信邮寄地址均为张某在合同中注明的地址。
  张某于2006年2月向光大银行松江支行申请银行按揭贷款,但由于张某自己提供的材料未获银行审核通过,按揭贷款未获准。
  又查明,2008年5月5日,张某之父张炜在上海市公安局松江分局经侦支队的谈话笔录中称,张某购买的涉案房屋总价款为388万余元,一半由银行按揭,一半付现金,但不知什么原因,银行按揭贷款没有办下来,该房屋也没有交付。
  本院再审认为,本案争议焦点在于张某是否应当承担延期付款的违约责任及江山公司是否应当承担延期交房的违约责任。
  首先,关于张某是否应当承担延期付款之违约责任问题。按照合同约定,张某的首期房款1,946,425元应于2005年12月23日前支付,但现有证据证明张某于2006年2月16日方才支付了上述款项,故原判认定张某应当承担该部分房款的逾期付款违约金并无不当,应予维持。此外,按照合同约定,张某有支付剩余房款的义务。张某于2006年2月向银行申请按揭贷款,但由于其自身原因未能获准。张某应在未能获准后的7天内补足余款。但江山公司未能提供银行通知张某拒绝办理按揭贷款具体时间的证据,故江山公司认为张某应从2006年3月7日开始承担逾期付款违约责任的观点缺乏事实依据,本院难以采信。但江山公司为向张某催讨剩余房款,按照合同约定的方式及地址于2006年12月28日向张某以挂号信方式邮寄了催款函,张某应从收到江山公司催款函之日起向江山公司支付剩余房款。根据合同约定,江山公司采用挂号信方式向张某邮寄催款函的,从邮寄之日起第5日视为已送达张某,故张某剩余房款的违约金可从2007年1月2日起计算。现张某以未收到上述催款函为由抗辩其不应承担相应的违约责任,缺乏依据,本院不予采信。
  其次,关于江山公司是否应承担延期交房违约责任问题。按照合同约定,江山公司应于2006年8月31日前交付房屋,同时江山公司应于交付之日前十日通知张某。江山公司已举证证明其于2006年10月19日按照合同约定的方式和地址发函要求张某办理验收房屋交接手续,故应认定江山公司确认的最早交房之日为2006年10月29日,迟于2006年8月31日前交房的合同约定,构成延期交房,应承担相应的违约责任。但张某未按江山公司函件要求按时办理验收房屋手续,江山公司不应承担此后的延期交房违约责任。
  另外,原判认为,江山公司坚持要求在张某支付了合同约定的全部房款后,才愿意向张某交付房屋,已违约在先,故张某在此情况下采取暂缓支付余款的方式维权,亦事出有因,非故意违约。本院认为,尽管合同中对张某支付剩余房款的时间没有明确约定,但张某选择于2006年2月向银行申请剩余房款的按揭贷款,按照银行按揭贷款的一般流程,张某获得按揭贷款并支付剩余房款的时间应在一个可以合理预期的范围内,故江山公司先履行抗辩权的主张虽缺乏合同依据,但结合本案实际,双方对同时履行各自承担的支付剩余房款和交付房屋义务应无异议。江山公司在知悉张某于2006年2月向银行申请按揭贷款后,主张张某支付剩余房款才交付房屋的行为并不构成故意违约。原判在认定江山公司已向张某发函要求交付房屋的同时,仍判决江山公司承担全部逾期交房的违约责任有误,应予纠正。
  综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第(三)项之规定,判决如下:
  一、撤销上海市第一中级人民法院(2010)沪一中民二(民)终字第1467号民事判决及上海市徐汇区人民法院(2009)徐民三(民)初字第883号民事判决第二、四项;
  二、维持上海市徐汇区人民法院(2009)徐民三(民)初字第883号民事判决第一、三项;
  三、上海江山大厦房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张某逾期交房违约金(自2006年9月1日起计算至2006年10月29日止,以人民币1,946,425元为本金按日万分之三计算);
  四、张某应于本判决生效之日起十日内支付上海江山大厦房地产有限公司逾期付款违约金(以人民币1,946,425元为本金,自2005年12月24日起计算至2006年2月16日止;以人民币1,995,175元为本金,自2007年1月2日起计算至判决生效之日止,均按日万分之三计算)。
  负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本案一、二审案件受理费共计人民币61,614元,由上海江山大厦房地产有限公司负担人民币20,000元,由张某负担人民币41,614元。
  本判决为终审判决。   

审 判 长 何 庆
代理审判员 阴家华
代理审判员 陈 岚
二〇一二年八月十三日
书 记 员 刘 霞
 

关闭

李小勇律师

在线咨询

15905245578

苏公网安备 32130202080068号