（2012）沪高民一(民)再提字第3号商品房预售合同判决书

（2012）沪高民一(民)再提字第3号

　　抗诉机关：上海市人民检察院。
　　申诉人（一审原告、二审上诉人）上海江山大厦房地产有限公司。
　　被申诉人（一审被告、二审被上诉人）陈建某。
　　被申诉人（一审被告、二审被上诉人）郑某。
　　被申诉人（一审被告、二审被上诉人）陈伦某。

　　原审第三人上海秋涛房产咨询有限公司。
　　申诉人上海江山大厦房地产有限公司（以下简称江山公司）因与被申诉人陈建某、郑某、陈伦某（以下简称陈建某等三人）、原审第三人上海秋涛房产咨询有限公司（以下简称秋涛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院（2010）沪一中民二（民）终字第1468号民事判决，向检察机关申诉。上海市人民检察院于2011年12月26日作出沪检民行抗字（2012）2号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年1月16日作出（2012）沪高民一（民）抗字第8号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派检察员出庭。江山公司的委托代理人，陈建某等三人的委托代理人，秋涛公司的法定代表人及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　2008年9月22日，江山公司起诉至上海市徐汇区人民法院称，2006年3月，江山公司与陈建某等三人签订商品房预售合同一份，约定陈建某等三人向江山公司购买本市肇嘉浜路1065号甲幢1404室房屋一套（以下简称涉案房屋），房屋暂测面积为165.75平方米，总价款暂定为人民币3,149,250元（以下币种相同）。陈建某等三人按约应于2006年3月8日支付总房款的50％，另外50％房款办理银行按揭贷款，未办理银行按揭贷款的，则在7日内补足余款，但陈建某等三人一直未支付房款。后房屋面积比原来增加2.35平方米，江山公司要求法院判令陈建某等三人支付房款3,193,950元及相应的逾期付款违约金。陈建某等三人辩称，其已按约支付了50％的房款1,649,250元，剩余房款确未支付。按照合同约定，剩余款项应由其办理银行按揭贷款，但由于江山公司不配合，致陈建某等三人无法办理银行按揭贷款，并非陈建某等三人故意违约。遂要求江山公司配合陈建某等三人办理银行按揭贷款手续，如系其自身原因致使贷款无法办出，则同意7天内补足余款。秋涛公司述称，陈建某等三人实际已支付了一半房款，江山公司也开具了发票，因江山公司与秋涛公司之间存在包销纠纷，江山公司未去银行给陈建某等三人办理贷款手续。
　　上海市徐汇区人民法院一审查明，2006年5月30日，江山公司与陈建某等三人签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：陈建某等三人向江山公司购买本市肇嘉浜路1065号甲幢《江山大厦》（后改名为飞雕国际大厦）14层1404室房屋，暂测建筑面积为165.75平方米；在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1.按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，2.江山公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3％（包括3％），不向陈建某等三人收取超过部分的房价款，江山公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3％（包括-3％），陈建某等三人有权单方面解除本合同……；总房价款暂定为3,149,250元，陈建某等三人应于2006年3月8日支付该房屋总价款的50%，计1,649,250元，余款1,500,000元由陈建某等三人向银行办理按揭贷款，陈建某等三人如无法办理或无法贷足50%，应于7天内补足余款。合同另约定，陈建某等三人若未按合同约定的时间付款，应向江山公司支付违约金。违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起计算至实际付款之日止。该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、陈建某等三人认可江山公司在取得备案制验收合格后即具备该房屋的交付条件，江山公司于取得验收合格后的90天内取得《商品房房地产权证》（大产证）；江山公司定于2006年8月31日前将该房屋交付给陈建某等三人，除不可抗力外；江山公司如未在约定期限内将该房屋交付给陈建某等三人，应当向陈建某等三人支付违约金，违约金按陈建某等三人已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，江山公司应在交付之日前10天书面通知陈建某等三人办理交付该房屋的手续，陈建某等三人应在收到该通知之日起10天内，会同江山公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为备案制验收合格；在江山公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向上海市徐汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）；该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由双方各自承担。2006年11月20日，江山公司取得涉案房屋的大产证，涉案房屋实测面积为168.10平方米。
　　江山公司于2006年7月4日向陈建某等三人开具实收金额为1,649,250元的《上海市房地产业销售统一发票》一份。2007年7月11日，陈建某等三人入住涉案房屋。2006年10月9日，江山公司向陈建某等三人发出通知函，要求三人办理房屋验收交接手续。2007年12月21日，江山公司又再次发函给陈建某等三人，要求支付全部购房款及面积补差款等费用。陈建某等三人称未收到江山公司上述函件，并称由于江山公司未予配合办理按揭贷款手续，致使其未能办理按揭贷款，江山公司也未向其催款，现仍要求江山公司配合办理按揭贷款，若因其自身原因无法获得贷款的，愿意补足剩余款项。对于陈建某等三人已收到的房款发票，江山公司坚持认为其向陈建某等三人开具发票，并非表明其已收到陈建某等三人支付的房款，由于陈建某等三人未按约支付首期款项，故未办理陈建某等三人的按揭贷款，并坚持要求陈建某等三人提供除发票外的支付凭证。
　　另查明，2005年2月，江山公司与秋涛公司签订包销合同，委托秋涛公司独家代理销售江山大厦。2005年2月，秋涛公司向陈建某等三人出具收据一份，载明收取陈建某支付的购房款1,066,130元。
　　上海市徐汇区人民法院一审认为，江山公司与陈建某等三人签订的《上海市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。
　　发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。陈建某等三人作为购房者，发票对其而言，即是充分、有效的付款凭证。本案中，陈建某方提供了由江山公司开具的房价款的发票，江山公司对发票的真实性也没有异议，陈建某等三人即完成了证明其已履行付款义务的举证责任。同时根据江山公司开具的发票，其收取陈建某等三人支付的款项的时间为2006年7月4日，而2006年7月5日，江山公司即为系争房屋办理了预告登记，现江山公司因与秋涛公司之间就陈建某等三人房款的收取发生争议，系江山公司与秋涛公司在履行包销合同中发生的纠纷，并非本案的争议焦点，应由争议双方通过对帐等途径另行解决，该问题不应成为江山公司拒绝履行《上海市商品房预售合同》义务的理由。现江山公司以与秋涛公司之间争议而否认收取陈建某等三人房款，并要求陈建某方提供除发票外的支付凭证，对于陈建某方是一种苛求，也缺乏依据。故法院认为陈建某等三人已经支付了房款1,649,250元。合同对陈建某等三人应支付的剩余款项首先约定办理按揭贷款，江山公司与陈建某等三人对此提供了不同的证据，经法院前往银行核实，系陈建某等三人提供的审核材料未能通过审核，故剩余房款应由陈建某方以现金形式补足。但双方未约定去银行办理按揭贷款的时间，江山公司提供的证据尚不足以证明其曾向陈建某等三人催讨过房款，故对剩余房款的违约计算时间应自江山公司起诉时开始计算。因房屋实测面积与暂测面积有差异，应按照合同约定由陈建某等三人补足房款。根据合同约定，陈建某等三人应于2006年3月8日前支付房屋总价款的50%，现陈建某等三人至2006年7月4日才支付了上述款项，对此陈建某等三人应当承担上述款项逾期付款的违约责任。据此，该院于2010年2月26日作出（2008）徐民三（民）初字第2234号民事判决：一、陈建某、郑某、陈伦某于判决生效后十日内支付上海江山大厦房地产有限公司剩余房款人民币1,544,700元；二、陈建某、郑某、陈伦某于判决生效后十日内支付上海江山大厦房地产有限公司逾期付款的违约金(分别以人民币1,649,250元为本金，自2006年3月9日起计算至2006年7月4日止，以人民币1,544,700元为本金，自2008年9月22日起计算至判决生效之日止，均按日万分之三计算)。一审案件受理费人民币39,334元，公告费人民币260元，由江山公司负担20,632元，由陈建某、郑某、陈伦某负担18,962元。
　　判决后，江山公司不服,提出上诉称：陈建某等三人未按约向江山公司支付任何购房款，其只提供房款发票，而没有其他证据证明其已支付过1,649,250元房款的事实。仅凭发票，没有其他证据，不足以完成陈建某等三人应当承担的举证责任。故陈建某等三人应当承担支付全额购房款及逾期付款违约金的义务。关于陈建某等三人应承担的逾期付款违约金的计算时间，1,649,250元房款应自合同约定的2006年3月9日起计算至判决生效之日止。在陈建某等三人逾期不支付任何房款的情况下，江山公司已提供了相关的证据材料证明江山公司分别于2006年12月26日（原审误写为2006年10月9日）、2007年12月21日通过挂号信函及特快专递等形式向被上诉人主张欠款，故原审判令陈建某等三人承担其余1,544,700元房款自江山公司起诉时起的逾期付款违约金，亦与事实及法律规定不符。请求二审法院查明事实，依法改判支持江山公司全部诉讼请求。
　　陈建某等三人共同辩称，原审法院查明的事实清楚，判决公平、公正。上诉人的上诉没有任何依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　原审第三人秋涛公司不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
　　上海市第一中级人民法院二审查明，原审查明的事实属实。
　　上海市第一中级人民法院二审认为，依法成立的合同，应受法律保护。上诉人与被上诉人之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且该合同的内容也不违反法律法规的规定，应当确认有效。双方应当按照合同约定，各自履行义务。江山公司虽称陈建某等三人未支付过首付款1,649,250元，但江山公司亦未能提供其他相反的证据材料否定其出具发票的有效性、真实性，故原审法院据此认定陈建某等三人的付款情况并无不当。至于江山公司主张陈建某方承担逾期付款违约金的计算时间，鉴于江山公司仅提供了其向陈建某等三人发函的相关凭证，但未能提供对方相关的签收凭证，故该些证据材料不足以证明陈建某等三人确实收到了江山公司的催款函。再者，鉴于江山公司始终坚持要求对方支付合同约定的全额房款，至今对陈建某等三人已支付了首付款1,649,250元之事实不予认可，故陈建某等三人在此情况下即使采取暂缓支付余款的方式维权，亦属事出有因，非故意违约，故江山公司现主张陈建某等三人承担其起诉之前的逾期付款违约金缺乏依据，亦有失公平、诚信，不予支持。据此，该院于2010年4月12日作出（2010）沪一中民二（民）终字第1468号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币39,334元，由江山公司负担。
　　上海市人民检察院抗诉认为，首先，原审法院仅凭江山公司开具的房款发票作为陈建某等三人支付首付款的依据不足，陈建某在上海市公安局松江分局经侦支队中对首付款的陈述与本案中陈美霞的付款陈述截然不同，而且秋涛公司的《未清房款确认书》对陈建某等三人购买的房屋也确认房款未清，并注明包括陈建某等三人购买的房屋在内的5套房款已由江山公司退赔款相互抵扣。故对首付款发生争议后，陈建某方作为付款方，除发票外，其仍应提供实际付款的有效凭证。其次，陈建某等三人2006年6月去银行办理贷款申请，但并未获准。按约应在得知未能办出贷款后的7日内以现金支付，实际上陈建某等三人直至二审判决生效后方才支付了剩余房款。同时，2006年12月26日、2007年12月21日江山公司曾发函，要求陈建某等三人支付房款，为此向法庭提供了催款函及相应邮寄凭证。邮寄地址为陈建某等三人在预售合同上载明的地址，亦与判决书载明的地址相同。未送达非江山公司故意所为，江山公司对此已尽注意义务。原审判决以合同未约定办理剩余房款的贷款时间及江山公司未能提供陈建某方的签收凭证为由，仅判决陈建某等三人承担自江山公司起诉之日起的剩余房款的违约责任，缺乏依据。特向法院提出抗诉。
　　江山公司同意检察机关的抗诉意见。另称，江山公司从未收到陈建某等三人的房款，江山公司亦向陈建某发催款函，根据合同约定，从发出之日起第5天则视为收到，故陈建某等三人应分别承担首付款及剩余房款的逾期支付违约金。陈建某等三人辩称，陈建某等三人拿到的发票就可证明其已经支付了首期房款，抗诉书仅依据公安机关的笔录就作出判断是不公的，江山公司没有提出银行贷款无法办出的确凿依据，江山公司所发的函件陈建某没有收到。故不同意江山公司的再审请求，要求维持原判。秋涛公司述称，发票作为合法的收款依据，江山公司没有提交证据证明付款事实不存在，且作为开发商，其一定是收到钱款后才开具发票的，故不同意江山公司的再审请求，要求维持原判。
　　本院再审查明，原审法院查明的事实属实。
　　本院另查明，1、江山公司与秋涛公司曾因包销合同涉讼。2009年5月4日，上海市第一中级人民法院作出（2008）沪一中民二（民）初字第6号民事判决认为，关于已开发票的购房款8,296,500元（包括系争房款在内），江山公司主张秋涛公司截留购房款缺乏证据证明。购房发票系江山公司开具，其作出开票行为时应对收取房款的情况进行核实，如果开票有误，亦属江山公司之事，应由其向小业主主张，与秋涛公司无关。本院2010年2月2日作出的（2009）沪高民一（民）终字第37号民事判决认为，江山公司提供的证据尚不足以证明秋涛公司收取了购房款8,296,500元并予以截留，江山公司要求本案双方结算中抵扣的请求，难以支持。
　　2、2008年5月9日，上海市公安局松江分局经侦支队曾询问陈建某，陈建某在该询问笔录中陈述：关于涉案房屋的首期付款，其共实际支付了1,650,000元，是在上海市漕宝路光大会展中心下面的工商银行用工商银行卡支付的，具体时间记不清了。2009年3月26日，陈美霞在上海市第一中级人民法院的谈话笔录中陈述，陈建某是其弟弟，他买涉案房屋是陈美霞经办的，购房款也是由陈美霞代付的，一共支付了1,649,250元，分几次现金支付给江山公司，江山公司开具收据，然后再用收据换发票。
　　3、2007年2月，由江山公司盖章，秋涛公司法定代表人金素梅签名的《未清房款确认书》载明：根据双方签订的合同，由秋涛公司负责销售的江山大厦房屋中，有如下6套房屋尾款至今未清共计为11,736,500元，该《未清房款确认书》上陈建某等三人购买的1404室房屋的尚欠房款为3,149,250元，其中按揭未成1,500,000元。金素梅同时手写注明:其中有1002、1201、1404、1703、1804，已有江山公司退赔款互相抵扣，以上房款总数无误。
　　4、江山公司与陈建某等三人签订的《上海市商品房预售合同》第二十七条约定：“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号投邮的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达”。
　　5、江山公司于2006年12月28日将落款日期为2006年12月26日的催款函向陈建某以挂号信方式寄出。邮寄地址为陈建某在合同中注明的地址。
　　6、陈建某等三人于2006年6月去银行申请办理按揭贷款，后因陈建某等三人提供的申请材料未通过银行审核致贷款未获准。
　　7、涉案房屋的首期房款1,649,250元的发票系由秋涛公司交给陈建某方。
　　本院再审认为，本案之争议焦点在于陈建某等三人是否支付了1,649,250元的首期房款及陈建某等三人逾期付款违约责任的承担。
　　首先，关于陈建某等三人是否支付了1,649,250元首期房款问题。陈建某等三人认为其已支付了上述款项，并提供江山公司开具的发票证明其观点。而江山公司认为发票并非是收到陈建某等三人的付款后开具的，而是由于江山公司与秋涛公司之间存在包销关系，双方协商将陈建某等三人的房款充抵江山公司应支付给秋涛公司的佣金，故江山公司在没有收到陈建某方房款的情况下，开具发票并交给秋涛公司，由秋涛公司交给陈建某方。对此，本院认为，发票，一般而言，是有效的付款凭证。但在双方对是否付款问题发生争议时，发票并非是证明付款的唯一凭证。就本案而言，首期房款1,649,250元是一笔大额款项，陈建某等三人在购买涉案房屋时支付该首期房款应当比较慎重，而陈建某在上海市公安局松江分局经侦支队的陈述与本案陈美霞关于首期房款的支付方式等的说法截然相反，显然有悖常理。而2007年2月，秋涛公司法定代表人金素梅签名的《未清房款确认书》上载明陈建某购买的1404室的全部房款均未付清，结合陈建某等三人取得的发票系秋涛公司给付，并非江山公司直接交付的事实。仅凭江山公司出具的发票尚不能证明陈建某等三人已支付首期房款的事实。原审法院认为江山公司已向陈建某等三人开具购房发票从而认定陈建某等三人支付了上述款项，依据不足，应予纠正。
　　其次，关于陈建某等三人延期付款的违约责任问题。合同约定，陈建某方应于2006年3月8日支付1,649,250元首期房款，鉴于陈建某等三人支付首期房款1,649,250元的付款依据不足，故该笔房款的逾期付款违约金应从合同约定的2006年3月9日起计算。剩余房款1，544，700元，按合同约定应由陈建某方知道贷款申请被拒后7天内补足，现陈建某方于2006年6月向银行申请按揭贷款，后因陈建某方递交的材料未能通过银行审核，贷款未获准，鉴于江山公司没有提供证据证明银行通知陈建某方贷款被拒的具体时间。可以江山公司按照合同约定的方式及地址于2006年12月28日向陈建某以挂号信方式邮寄催款函的时间为依据，陈建某等三人应从收到江山公司催款函之日起向江山公司支付剩余房款。根据合同约定，江山公司采用挂号信方式向陈建某邮寄催款函的，从邮寄之日起第5日视为已送达，故陈建某等三人剩余房款的违约金应从2007年1月2日起计算。原审法院以江山公司起诉之日起计算陈建某等三人剩余房款的违约金确有不当，应予纠正。
　　综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
　　一、撤销上海市第一中级人民法院（2010）沪一中民二（民）终字第1468号民事判决和上海市徐汇区人民法院（2008）徐民三（民）初字第2234号民事判决；
　　二、陈建某、陈伦某、郑某于本判决生效之日起十日内支付上海江山大厦房地产有限公司购房款人民币3,193,950元；
　　三、陈建某、陈伦某、郑某于本判决生效之日起十日内支付上海江山大厦房地产有限公司逾期付款违约金（以人民币1,649,250元为本金，从2006年3月9日计算至判决生效之日止；以人民币1,544,700元为本金，从2007年1月2日计算至判决生效之日止，均按日万分之三计算）。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一、二审案件受理费、公告费共计人民币78,928元，由陈建某、陈伦某、郑某负担。
　　本判决为终审判决。
　　

审 判 长 何 庆
代理审判员 阴家华
代理审判员 陈 岚
二〇一二年八月十三日
书 记 员 刘 霞