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业主家人室内被害 物业公司是否担责

来源:未知  作者:未知  时间:2013-08-13 10:59:49

  业主家人室内被害 物业公司是否担责

  作者:杭宝林 全顺

  物业公司对小区房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序等提供服务。该案中业主的母亲被前女婿在室内杀害,被告物业公司未进行访客登记虽属违约,但其被害与物业公司的服务行为不存在法律上的因果关系,故不应由物业公司承担相应的责任。

  [案情]

  原告:江某。

  被告泰州市某物业管理有限公司。

  2009年5月25日,原告与被告签订前期物业管理服务协议,物业名称为天达佳园,原告所购房屋为天达佳园内21栋503室,协议第四条约定“出入口24小时有值班看守,进出车辆管理、访客登记,谢绝业主不愿接待人员和未经业主委员会批准的商贩入内,大件物品搬出实行登记”、协议第五条其中约定“以下情况甲方(被告)不承担责任:乙方(原告江丽丽)对自身的财产、人身安全、蔬于防范而造成的损失”。物业管理服务费用为每月每平方米0.45元。

  刘某与江某原系夫妻关系,并生有一子刘甲,2008年6月,原告与刘某经泰州市海陵区人民法院判决离婚,刘甲由刘某抚育。2009年9月30日至10月中旬间,原告与刘某因接送刘甲多次发生纠纷。2009年10月20日上午10时左右,刘某至原告住处将原告母亲杨某杀害,并在其住处纵火,烧毁部分财物后,刘某跳楼身亡。

  [审判]

  姜堰区法院审理认为,本案争议存在两个焦点:一是被告在履行物业合同中是否存在违约?二是如被告违约,与杨某被害及原告家中财物损害有无因果关系?

  关于焦点1,姜堰法院认为,被告在履行物业管理服务协议中,按照协议约定应进行访客登记,尽管小区设计客观上不能实行访客登记,但被告作为物业管理者应知合同约定应当履行,被告对来访人员未进登记,应属违约。至于原告诉称被告未按协议约定的“谢绝业主不愿接待人员入内”履行义务,因原告无证据证明已向被告告知刘某为其不愿接待人员,故对此项被告不存在违约。

  关于焦点2,姜堰法院认为,一方面,根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘优秀物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”的规定,物业管理公司实质上是小区的服务者,其管理的对象是小区内的共有财产及维护公共场所的秩序,被告对原告室内的人身和财产安全无权利和能力进行维护,且在凶杀发生后,被告积极灭火、报警,已履行了物业公司应尽的义务;另一方面,原、被告所签订的物业管理服务协议第五条其中约定“以下情况甲方(被告)不承担责任:乙方(原告江某)对自身的财产、人身安全、疏于防范而造成的损失”,原告与刘某从2009年9月30日至10月中旬,因接送刘甲而发生纠纷,特别是10月19日发生的纠纷,原告江某及被害人杨某亦是知道的,此时对刘某应加以防范,原告无证据证明刘某系通过非正常途径进入原告住所,显然杨某对刘勇的到访未加以防范,而致惨案及部分财物损坏发生在室内,根据约定,被告不应承担责任;另外,杨某被害及原告所有的财物损失系刘某犯罪所为,该惨案的发生与被告对刘某进入小区登记或未登记无因果关系,且刘某于9月30日曾至原告江某处接过孩子,其妹妹也居住在该小区内,被告无理由视刘某为陌生人而进行登记,故被告的违约与杨某被害及原告江某家中财物损坏无因果关系。

  姜堰法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条第二款的规定,判决被告泰州市某物业公司补偿原告江某10000元,并驳回原告的诉讼请求。

  本案判决后,双方均未上诉。

  [评析]

  1、原告主体是否适格?本案起诉时,被害人的继承人均以原告的身份对被告提起违约之诉,根据合同法中关于合同的相对性原则,必须是合同中的当事人才可以对另一方提起违约之诉,而除原告外,被害人的其他继承人与被告均无物业合同关系,故本案在判决前,裁定驳回其他几名继承人的起诉。

  2、物业公司是否存在违约行为?根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”的规定,物业管理公司实质上是小区的服务者,其管理的对象是小区内的共有财产及维护公共场所的秩序、公共卫生、环境绿化等,物业公司对业主室内的人身和财产安全无权利亦无能力进行维护。

  物业合同系物业公司与业主或业主委员会签订的合同,该合同系一个地区内由政府职能部门统一制订的格式合同,合同内容比较详细,但并不是每一个小区都能统一适用的,本案中物业合同约定,物业公司有访客登记的义务,而客观上该小区并不是全封闭的小区,访客登记客观上不能,但物业公司的合同中已约定,物业公司应按合同约定履行,但物业公司对凶手的到访并没有登记,故认定物业公司对该项的履行属违约。

  3、物业公司的违约与原告母亲的被害及财物损失是否存在法律上的因果关系?所谓因果关系,是指自然界和社会中,客观现象之间所存在的必然联系,因为任何现象都是在一定条件下由另一现象引起的,引起后一现象出现的现象就是原因,后一现象则是结果,这就是因果关系。本案中,原告母亲被害系凶手刘某的犯罪行为所致,被告对凶手刘某的到访未登记,并不能必然导致原告的母亲被杀,既使被告对凶手刘某的到访进行了登记,被告也无能力控制刘某不行凶杀人,故原告母亲的被杀及财物损失与被告对凶手刘某的到访登记与否没有法律上的因果关系。

  作者单位:泰州市姜堰区人民法院

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