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一方无宅基地使用权 合资建房协议无效

来源:未知  作者:未知  时间:2013-08-13 11:04:05

  一方无宅基地使用权 合资建房协议无效

  作者:丁新春 常志飞

  【案情】

  李某系泰兴市黄桥镇某村村民,王某系黄桥镇城区居民,李、王二人系朋友。2010年10月的一天,王某与李某商量以李某的名义在李某所在村申请一块地皮合资建一栋住宅,李某表示同意。经协商,二人签订了合资建房协议,约定:双方共同出资在黄桥镇某村的两间临街地皮上新建两间三层楼房,费用均摊,建房手续以李某的名义申领;房屋建好后,再办理分户手续,房屋产权一人一半。协议签订后,李某以自建住宅的名义办理了建房的相关手续,与王某共同出资,于2011年5月建成了两间三层楼房,总造价28万元,李某与王某各出一半。房屋建成后,双方均未实际居住,而是对外出租,但为租金分配问题李某与王某之间发生矛盾,王某于2012年8月起诉至泰兴市人民法院,要求根据其与李某签订的协议确认其对所建房屋享有一半的产权。

  【审判】

  泰兴法院经审理认为,本案双方讼争房屋建设所使用的土地为农村集体土地,只有农村集体经济组织的成员才可在该集体经济组织内享有相应的宅基地使用权,王某不是泰兴市黄桥镇某村村民,其不能享有该村的宅基地使用权,因此,王某与李某所签订的合资建房协议应当认定为无效,王某不能享有双方合资所建房屋的一半产权。鉴于此,泰兴法院依法对王某进行了释明,告知其可以要求李某返还其所付出的建房投资款。王某根据法院的释明,变更了诉讼请求,要求判决李某返还其建房投资款14万元,最终泰兴法院判决支持了王某的这一请求。

  【评析】

  农村村民在本集体经济组织享有相应的宅基地使用权,非本村村民不得享有。

  宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国物权法的规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利引,有权利用该土地建造住宅及其附属设施。同时宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。城镇居民不得购置宅基地,除非其依法将户口迁入该集体经济组织。

  我国人多地少,一直实行最严格的土地管理制度,且为防止出现农民转让宅基地后流离失所,进而影响社会稳定这一大局,我国立法禁止城镇居民购买宅基地。《物权法》第一百五十三条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。在农村宅基地能否自由流转的问题上,立足于保护农民的基本生存权,再次确认了我国现行的土地管理制度。国务院于《关于深化改革严格土地管理的决定》强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地,城镇居民不能购买农村的宅基地。《土地管理法》中有关“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”的规定,也体现了不允许宅基地使用权向集体经济组织外的城镇居民转让的意思。有学者认为宅基地的供需市场已经形成,宅基地应该市场化,而现行法律对宅基地使用权的规定,保护了的农民基本生存权,但也给农民上了一道枷锁,城镇居民不能购买农村房屋。这实际上为农村的发展设置障碍。笔者认为,目前中国农村社会保障体系尚未全面建立,从全国范围看,现在放开宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟,如果将来条件成熟,这个政策可以在一定范围内放宽。

  综上可见,现行的土地管理相关法律和国家有关规定禁止城镇居民在农村购置宅基地;实行最严格的土地管理制度,有利于保护耕地,保护广大农民基本生存权。

  作者单位:泰兴市人民法院

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