一、接受自然人、法人或者其他组织的委托，担任法律顾问；
二、接受民事案件、行政案件当事人的委托，担任代理人，参加诉讼；
三、接受刑事案件犯罪嫌疑人的委托，为其提供法律咨询，代理申诉、控告，为被逮捕的犯罪嫌疑人申请取保候审，接受犯罪嫌疑人、被告人的委托或者人民法院的指定，担任辩护人，接受自诉案件自诉人、公诉案件被害人或者其近亲属的委托，担任代理人，参加诉讼；
四、接受委托，代理各类诉讼案件申诉；
五、接受委托，参加调解、仲裁活动；
六、接受委托，提供非诉讼法律服务；
七、解答有关法律的询问、代写诉讼文书和有关法律事务的其他文书。
- 李小勇律师
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(2011)宿豫民初字第850号商品房买卖合同判决书
来源：未知 作者：admin 时间：2012-11-14 08:28:37
江苏省宿迁宿豫区人民法院
民事判决书
(2011)宿豫民初字第850号
原告祁某
被告宿迁甲房地产有限公司（以下简称甲公司），住所地：宿迁市骆马湖现代生态农业示范区管委会大楼内。
原告祁某诉被告甲公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祁某的委托代理人，被告甲公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祁某诉称，我于2009年购买被告开发的位于骆马湖生态农业示范区的夏阳银湖花园商品房一处，双方于同年2月6日签订了商品房买卖合同，合同详细约定了交房期限及违约责任，且原告严格按照约定履行。根据合同约定被告应于2009年9月30日前交付经验收合同的房屋，但被告至今未履行相关义务。现要求被告立即交付房屋并支付逾期交付房屋的违约金至2010年8月12日即192208元。
被告甲公司辩称，我公司未逾期交房，我公司已经以挂号信的方式邮寄给原告，但是原告地址提供错误导致邮寄被退回，故我方不承担赔偿责任。另外合同中对违约金的约定过高，请予以调整。
经审理查明，原告于2009年购买被告开发的位于骆马湖生态农业示范区的夏阳银湖花园商品房一处，并于同年的2月6日签订《商品房买卖合同》。合同第八条约定：“出卖人应当在2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（1、该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第九条约定：“出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收接收时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋接收单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”在合同的补充协议第五条中还约定：“双方提供联系方式应详尽准确，该联系方式是双方寄发文件、回复及任何联系的依据。双方若变更联系方式，应以挂号邮件及时通知对方，否则，按照未变更地址发出的任何函件均视为对方已收悉。以挂号的方式在投邮（以寄出的邮戳为准）后第7日视为已送达对方。如以直接方式送达，则对方或其代理人的签收视作送达。”合同签订后，被告于2009年12月29日将交房通知书以挂号信的方式邮寄至原告祁某在商品房买卖合同中登记的地址，即江苏省淮安市清河区大治路5号1幢504室。后挂号信被退回。
另查明，夏阳银湖花园二期159号楼于2009年8月13日经验收合格。原告祁某于合同签订后共支付给被告甲公司房款1216512元。
本院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。本案中，根据双方合同的约定，出卖人应当在2009年9月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。而根据审理查明的事实，被告于2009年12月29日将通知书以挂号信的方式寄出，被告已构成违约。因合同中对被告应承担的违约责任有明确约定，故被告应该按照约定履行自己的义务。关于违约期间的计算，原告主张被告在邮寄时应与原告核实确认通知书的邮寄地址后再邮寄，本院认为原被告双方在合同补充协议第五条中已经明确约定：“双方若变更联系方式，应以挂号邮件及时通知对方，否则，按照未变更地址发出的任何函件均视为对方已收悉。以挂号的方式在投邮（以寄出的邮戳为准）后第7日视为已送达对方。”因此违约期间应该自2009年9月30日起计算至2010年1月4日止，共计97天。关于违约金的计算标准，被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少，本院结合本案的案情，认为合同约定按日万分之五的标准支付违约金并不过高。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：
一、被告甲公司于本判决生效之日起十日内支付给原告祁某逾期交房违约金59000元（自2009年9月30日起至2010年1月4日止，以总房价款1216512元为基准，按照日万分之五的标准计算违约金）。
二、驳回原告祁某的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取2072元，由被告甲公司负担（原告已垫付，待被告履行义务时一并给付）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。
代理审判员 刘 芳
二0一一年七月二十六日
书 记 员 陈炳灼
