宿迁律师：儿子啃“老”成被告 房屋是否要归还

　　儿子啃“老”成被告 房屋是否要归还

　　作者：鼓楼区法院 周琪 朱焱

　　[案情]

　　原告谢某与被告王某是继母子关系。2001年10月王某的父母经法院判决离婚，因王某未成年(时年13岁)，经判决随其父共同生活。王某一直居住在位于徐州市经济开发区某村五组属于被告父亲所有的房屋至今。2003年8月王某的父亲将所住房屋以17000元价格卖给本案原告谢某，在房管部门要求下，王某的父亲书面承诺将卖房款用于儿子王某今后的抚养费;但该17000元房款并未实际支付给王的父亲，而是王父抵了还谢某的欠款。2004年2月谢某将房屋所有权转移登记在自己名下，并于当月至同年底在该房居住，后来又与王的父亲搬出另居他处。2008年2月，谢某与王某之父登记结婚。2008年12月因房屋面临拆迁，谢某要求被告王某搬出，双方协商不成，诉至法院。另查明，被告王某与一女同住该房，生有一子(未满法定婚龄)，无其他房屋可居住。

　　[分歧]

　　审理过程中有两种分歧意见：

　　第一种意见认为：1、该案被告已是成年人，能够自立，父母已无抚养的义务，父母拒绝子女继续留住在自己的房内合情合理。2、按照物权法精神，谢某早于2004年取得该房的产权，作为产权人对妨害物权或者可能妨害物权的其他人可以请求排除妨害或者清除危险。

　　第二种意见：谢某与被告王某的父亲先同居、后结婚，并与王某共同生活过很长一段时间，已成为继母子关系。被告从出生至今就在争议房屋中居住，虽然其父在王某未成年时，就将房屋卖给原告，原告也取得了房屋所有权，但被告在该房居住使用的状态始终未变，是其合法使用权的自然延续，不具有非法侵占的性质。被告对原告一直居住的事实也是明知的，现提出剥夺王某居住权的主张，根据合同相对性原则，应向房屋出卖人提出，原告直接向被告提出属于起诉的被告不正确，故应依法裁定驳回原告的起诉。

　　[评析]

　　本案争议的焦点是：原告对争议房屋有所有权，被告是否应从原告所有的房屋中迁出，将房屋归还原告。

　　笔者同意上述第二种意见。理由在于：

　　其一，关于房屋的所有权与使用权之间的关系问题。原告在与被告父亲结婚前，取得该房所有权。但原告取得所有权时并不可能实现所有权的全部“权能”。倘若当时就要求被告迁出，有可能导致对被告居住权的侵害而发生诉争，最终可能因被告之父出卖房屋存在暇疵而使原告无法完成买卖房屋的行为，从而无法取得房屋所有权。因为被告对该房的居住、使用是其合法使用权的自然延续，不是非法侵占。原告实现权利，应当以不侵害原来权利人(王某)的利益为前提，如果不能保障被告原来的正当利益，被告可以主张其父与原告的房屋买卖无效。(理由见三、四)。

　　其二，关于家庭成员关系问题。原告结婚前已住进该房;与王父结婚后，仍与被告共同生活相互照料，双方已形成继母子关系。同属于一个家庭的成员，根据婚姻法关于“家庭成员间应敬老爱幼、互相帮助、维护平等、和睦、文明的婚姻家庭关系”的规定，对于家庭成员，应保证其享有居住使用权。王某虽已成年且已成家，但其无其他可居住房屋，如若判其搬出房屋，被告将无家可归，这也有悖婚姻法的上述精神。

　　其三，关于集体土地上的房屋买卖的合法性及拆迁安置政策问题。我国法律禁止集体土地上的房屋买卖交易，王某父亲基于该村村民身份是农村集体土地的使用者，对集体土地仅有使用、居住权，原告谢某非该村村民，不具有农村土地使用者身份，更不享有土地的使用权、所有权，其与王父的房屋买卖行为也不受法律保护。另外，按照拆迁安置政策，拆迁安置补偿仅针对农村集体经济组织成员,且以户为单位，家庭人口确定为本村农业户口并在被拆除房屋长期居住的成员。面临争议房屋拆迁，原告欲将被告“扫地出门”从而实现其最大的拆迁利益，造成被告无房可住的矛盾，显然是违法的，也是不公平的。

　　其四，关于未成年人权益保护的问题。被告在其父母离婚时尚未成年，被告被判随其父共同生活，其父亲应当依法保障被告享有法律赋予的生存权(衣食住行)、发展权、参与权、受保护权等。另外，我国婚姻法规定，家庭财产除夫妻双方另有约定的外一般为共同所有;共同财产一般为登记代表制，即虽然登记在夫妻一方名下，仍为家庭共同财产。对于家庭共有的财产，未成年人享有合法的使用权(依出生而存在)，因此，王某对原来房屋的居住权不因房屋买卖合同而被剥夺。