杨光启、张广玲诉晟禾环保材料科技有限公司等租赁合同案

　　杨光启、张广玲诉香港晟禾环保材料科技有限公司、徐州晟禾星邺装饰材料市场有限公司租赁合同纠纷案

　　【裁判摘要】

　　发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。

　　原告杨光启,男,1970年2月23日出生, 汉族,住江苏省徐州市云龙区黄山垅村5队6号。

　　原告张广玲,女,1970年9月7日出生,汉族住江苏省徐州市云龙区莲花井巷10号楼2单元502室。

　　被告香港晟禾环保材料科技有限公司(HK SINGWO ENVIRONMENTAL PROTECTION MATERIALS TECH.LIMITED)(以下简称：香港晟禾公司)，住所地香港特别行政区九龙旺角弥敦道678号华侨商业中心15楼C室。

　　法定代表人高全，该公司董事。

　　被告徐州晟禾星邺装饰材料市场有限公司(以下简称：徐州晟禾公司)，住所地江苏省徐州市三环东路金狮小区南隔壁。

　　法定代表人李敏，该公司董事长。

　　杨光启、张广玲一审诉称，2009年9月22日，其与香港晟禾公司签订《房屋租赁协议》，约定将位于江苏省徐州市东三环金狮小区南隔壁的房地产现状租赁给香港晟禾公司及徐州晟禾公司，租赁期限为10年，从2010年1月1日起至2020年12月31日，前5年租金按每年150万元计算，并约定香港晟禾公司及徐州晟禾公司超过一个月不缴纳租金，杨光启、张广玲有权收回使用权，所投设施所有权不再返还。后香港晟禾公司与徐州晟禾建筑材料有限公司投资成立徐州晟禾公司，该租赁场所由徐州晟禾公司一直使用至今。因香港晟禾公司及徐州晟禾公司未按合同约定支付租金，杨光启、张广玲于2010年7月20日、2011年2月9日两次告知因香港晟禾公司及徐州晟禾公司违约，双方的《房屋租赁协议》已经解除，但香港晟禾公司及徐州晟禾公司既未返还租赁房屋、亦未支付租金。请求判令：1、香港晟禾公司及徐州晟禾公司清空租赁房屋，并交还杨光启、张广玲;2、香港晟禾公司及徐州晟禾公司支付2010年1月1日至2010年7月20日的房租租金87.5万元，并按每年150万元租金损失额赔偿杨光启、张广玲损失至交还房屋之日;3、诉讼费用由香港晟禾公司及徐州晟禾公司承担。

　　香港晟禾公司及徐州晟禾公司一审未到庭参加庭审，未发表答辩意见。

　　徐州中级人民法院审理查明：

　　2009年3月6日，杨光启与翁元麟、温露西夫妇签订协议书一份，约定翁元麟将其名下购买的座落于江苏省徐州市云龙区东三环路西侧(金狮小区南边)的房地产转让给杨光启，协议书中载明所涉地块国有土地使用权证[徐土国用(2003)字第07962号]，由于原出让者——徐州市金狮房地产开发公司(以下简称金狮公司)的原因，地上建筑物未能领取房屋所有权证，约定转让价为1500万元。合同签订后，杨光启于2009年3月31日向翁元麟夫妇支付了100万元定金。翁元麟夫妇并于2009年3月31日向杨光启出具授权委托书一份，委托杨光启代为处理上述房地产转让协议的争议事宜及办理相关手续。上述协议签订后，杨光启、张广玲在涉案土地上对原地上建筑物进行了投资改造，对涉案土地上原地上建筑物进行改扩建计1500平方米，因未经规划行政主管部门批准，徐州市规划局曾于2009年7月17日向徐州市云龙区政府发出徐规拆[2009]54号《违法建设拆除通知书》。

　　香港晟禾公司于2009年8月21日在香港注册成立，成立时董事为李敏一人;之后，香港晟禾公司出资90%、徐州晟禾建筑材料有限公司出资10%，于2009年12月注册成立徐州晟禾公司，法定代表人亦为李敏。

　　2009年9月22日，杨光启、张广玲与香港晟禾公司签订《房屋租赁协议》一份，约定：“一、出租物及地点：甲方将三环东路西侧，和平路北侧的原在水一方现状房产一处租赁给乙方使用。二、租赁期限：出租期限为壹拾年，即从2010年1月1日起至2020年12月31日止。三、租赁金额及付款方式：前五年租金按每年壹佰伍拾万元(现状房屋)，第六年开始，每年递增一次，每次租金在150万的基础上递增15%。先缴款后使用，乙方按年缴纳租金，每年应提前一月缴纳下年租金，逾期不缴应按月息千分之三处罚。四、甲方以目前房屋现状出租给乙方使用经营，其他所有设施全部由乙方自行办理。乙方租用甲方房屋，原则上应保持现有结构，若乙方确实需要装修改造，须经甲方同意。如乙方擅自改变用途改造房屋，乙方应承担因此所发生的法律责任。五、乙方超过一月不缴租金，甲方有权收回使用权。乙方所投设施所有权不再返还乙方。乙方租赁甲方房屋只能用做木业市场使用，乙方在合同使用期满后，所有设施所有权应归甲方所有(如：水、电、消防、内外装饰等)……七、合同签订后，三日内应付保证金壹拾万元，一周内应付第一年租金壹佰伍拾万元整。(含保证金壹拾万元)……”。杨光启另于2009年12月与香港晟禾公司签订《委托协议》一份，协议中载明：涉案地产由甲方(杨光启)购得，涉案房屋无产权证，2009年7月甲方对该房进行修正加固，未申报规划及办理相关手续，因此造成的后果由甲方承担。“甲方把该处房产转由乙方(香港晟禾集团徐州晟禾星邺装饰材料市场有限公司)作为装饰材料市场经营使用，因经营所需在改变原建筑物的破旧外观又不影响原建筑结构的安全，乙方在原楼外东首加建钢构玻璃幕墙大厅，因此所产生的一切费用及结果均由乙方承担并申报相关部门审批。为此，甲方现全权委托乙方代为办理因旧房改造、立面装修、加建所需的一切相关手续。”李敏作为香港晟禾公司的代表在上述两份协议上签字。

　　2009年9月20日，徐州晟禾建筑材料有限公司通过转账方式向杨光启支付10万元保证金;在涉案《房屋租赁协议》签订之前，杨光启、张广玲曾以“苏海装饰城”的名义对外招租，并有部分小业户向杨光启、张广玲支付租金定金共计10万元，杨光启、张广玲与李敏约定，该部分定金转为徐州晟禾公司应向杨光启、张广玲支付的房屋租金，徐州晟禾公司对该部分小业户予以接收，并分别开具租金定金收据。由此，杨光启分别于2009年9月22日、2009年10月29日向李敏开具10万元租金收据。其后，徐州晟禾公司将涉案房屋作为“晟禾星邺地板城”经营地点进行装修改造，以自己名义对外招租并与多家小业户签订租赁协议、收取租金，虽其中部分小业户因市场未达约定开业入住率等原因与徐州晟禾公司产生诉讼并解除合同，但目前尚有多家沿街门面房正常经营。除上述两笔共计20万元租金之外，香港晟禾公司及徐州晟禾公司未向杨光启、张广玲支付过房屋租金。

　　在一审过程中，徐州晟禾公司与香港晟禾公司均对涉案《房屋租赁协议》虽系香港晟禾公司与杨光启、张广玲签订，但实际由徐州晟禾公司享有合同权利及履行合同义务这一事实予以认可。

　　2010年7月14日，因杨光启得知徐州晟禾公司另持一份与翁元麟签订的“房地产转让合同”意图办理涉案房地产的土地转让变更登记，遂起诉至一审法院要求继续履行其与翁元麟夫妇签订的合同，一审法院判决翁元麟、温露西继续履行其与杨光启签订的房地产买卖合同。翁元麟、温露西不服提出上诉，江苏省高级人民法院认为，涉案协议内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，因历史原因暂无房产证并不影响涉案协议的效力，并认为上诉人关于合同已经解除的上诉理由亦不能成立，于2011年4月27日作出(2011)苏民终字第25号判决书，判决维持一审判决。

　　2010年7月20日、2011年2月9日杨光启、张广玲两次委托律师向香港晟禾公司及徐州晟禾公司发出律师函，声明因香港晟禾公司及徐州晟禾公司未能如约缴纳租赁费用，而函告香港晟禾公司及徐州晟禾公司解除双方的《房屋租赁合同》，要求香港晟禾公司及徐州晟禾公司支付拖欠租金并搬离租赁场所。香港晟禾公司分别于2010年8月10日、2011年6月28日两次给杨光启、张广玲发出“要求全面履行合同义务并同时中止履行租金给付义务的通知书”(由徐州晟禾公司寄出，落款为香港晟禾公司)，内容是要求尽快解决违章建筑、房屋产权证及水、电、消防手续问题，并声明由于涉案房屋存在瑕疵不符合约定用途及翁元麟夫妇主张权利，而使得香港晟禾公司无法正常支付租金，杨光启、张广玲以其公司构成严重违约为由解除合同没有依据，且声明在杨光启、张广玲全面履行合同之前中止履行租金给付义务等。

　　另查明，2002年6月，金狮公司与翁元麟签订《徐州澳门山庄房地产转让协议书》，约定将徐土国用(2000)字第13967号土地使用权证记载的土地及其地上建筑物、附属设施一并转让给翁元麟，在江苏省高级人民法院审理(2011)苏民终字第25号案件期间，翁元麟、温露西曾向法院提供徐州市规划局2011年3月18日出具给徐州晟禾公司的《关于对“申请补办原‘澳门山庄’房屋规划许可的报告”的答复意见》，内容为：“经查，我局城建档案馆没有原‘澳门山庄’(即原‘彭城水泥机械设备厂’)建设工程档案。鉴于现有建筑因擅自改扩建属违法建设，依法不予办理相应行政许可。”

　　徐州市中级人民法院审理认为：

　　(一)关于涉案房屋租赁协议的效力

　　本案《房屋租赁合同》涉及徐土国用(2003)字第07962号国有土地使用证载明的土地上建筑物，该房地产前由翁元麟从案外人金狮公司处受让而来，涉案土地使用证虽已办到翁元麟名下，土地性质为出让，但地上建筑物没有房屋所有权，杨光启从翁元麟处购得该房地产，虽短期内无法完成房屋过户登记手续，但其转让协议的效力已由生效判决所确认。从双方签订的《房屋租赁协议》的内容看，双方约定以“原在水一方现状房产一处租赁给”香港晟禾公司使用，其他所有设施全部由乙方自行办理，所谓房产现状应包括外观现状以及权属现状，这种现状作为承租方而言，应可明知，且从2009年12月双方签订的《委托协议》内容看，对涉案房屋没有房屋所有权证这一事实，香港晟禾公司和徐州晟禾公司是明知的。在江苏省高级人民法院审理(2011)苏民终字第25号案件期间，翁元麟、温露西曾向法院提供徐州市规划局2011年3月18日出具给徐州晟禾公司的《关于对“申请补办原‘澳门山庄’房屋规划许可的报告”的答复意见》，以及徐州市规划局的徐规拆[2009]54号《违法建设拆除通知书》，只说明城建档案馆没有涉案地上建筑物的建设工程档案及对该地上建筑物的改扩建属于违法建设，并没有认定涉案《房屋租赁协议》所指的地上建筑物本身为违法建设，并不意味着该地上建筑物将来必然无法办理产权证书。从香港晟禾公司及徐州晟禾公司承租涉案房屋的使用目的看，目前并无证据表明涉案房屋所有权证的有无影响了香港晟禾公司及徐州晟禾公司的正常使用与收益。故涉案《房屋租赁协议》不违反内地法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，因历史原因暂无房产证并不影响涉案协议的效力。

　　(二)关于涉案《房屋租赁协议》的合同主体

　　涉案《房屋租赁协议》是香港晟禾公司的时任负责人李敏出面以香港晟禾公司名义与杨光启、张广玲签订，杨光启、张广玲按约完成房屋交付义务。协议签订后，香港晟禾公司作为发起人之一，投资成立了徐州晟禾公司，徐州晟禾公司接收房屋并作为经营地点实际使用，对房屋进行装修改造、对外招租、与小业户签订租赁合同及收取租金;对于租赁协议是香港晟禾公司签订、但实际上是徐州晟禾公司履行合同义务并行使合同权利这一事实，香港晟禾公司及徐州晟禾公司在法庭上也已经予以认可。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第二条之规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。从徐州晟禾公司的相关工商档案来看，香港晟禾公司为设立徐州晟禾公司而办理的《公司注册资料证明》公证文书的出具时间是2009年8月24日，说明香港晟禾公司在2009年9月22日签订《房屋租赁协议》之前已开始进行徐州晟禾公司筹办事务。香港晟禾公司作为发起人，在徐州晟禾公司设立阶段为徐州晟禾公司利益而对外订立了《房屋租赁协议》，徐州晟禾公司成立后已实际享有合同权利，成为合同主体，而杨光启、张广玲也向法庭明确要求徐州晟禾公司承担合同责任，符合合同法的一般原理，亦符合上述司法解释规定，因此，对杨光启、张广玲的请求，应予支持，徐州晟禾公司应作为涉案《房屋租赁协议》的承租方，承担合同责任。

　　(三)关于涉案房屋租赁协议是否解除

　　涉案房屋租赁协议中明确约定：“乙方(香港晟禾公司)超过一个月不缴租金，甲方(杨光启、张广玲)有权收回使用权。乙方所投设施所有权不再返还乙方。”并约定：“合同签订后，三日内应付保证金壹拾万元，一周内应付第一年租金壹佰伍拾万元整。(含保证金壹拾万元)”合同法第二百二十七条亦明确规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同法第九十四条同时规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。一方面，香港晟禾公司及徐州晟禾公司在合同签订后，仅分别于2009年9月、2009年10月支付共计20万元给杨光启、张广玲，未向杨光启、张广玲支付其它租金，其行为违反了双方约定的租金给付期限，至2010年7月20日，双方关于承租人迟延给付租金出租人有权收回房屋的约定解除条件已经成就;另一方面，至2010年7月20日，香港晟禾公司及徐州晟禾公司迟延给付绝大部分租金长达九个多月，已构成根本违约，符合合同法规定的法定解除条件。

　　至于香港晟禾公司及徐州晟禾公司分别于2010年8月10日、2011年6月28日两次给杨光启、张广玲发出“要求全面履行合同义务并同时中止履行租金给付义务的通知书” 中所提及中止履行租金给付的理由，一审法院认为并不能成立。其一、关于房屋产权证及所谓“违法建设”问题，如前所述，双方在租赁协议签订之时已明确约定杨光启、张广玲以“房屋现状”出租，不管是产权证问题还是“违法建设”问题，均是房屋签署时的现状，由于涉案房屋因历史原因暂无房屋所有权证，在此基础上的任何改造施工都有涉嫌违法建设的风险，这点双方当事人在缔约时应当是明知且可预见的。且目前并无证据表明，这种现状会导致香港晟禾公司及徐州晟禾公司无法实现使用目的，相反的是，徐州晟禾公司在签订合同后搭建的“违法建设”玻璃大厅已经对外转租并收取高额租金。其二，关于水、电、消防手续问题，根据租赁协议约定，杨光启、张广玲“以房屋现状出租给乙方使用，其他所有设施全部由乙方自行办理。”从徐州晟禾公司提供的协议签订时的现场照片及租赁协议第五条内容“乙方超过一月不缴租金，甲方有权收回使用权。乙方所投设施所有权不再返还乙方。乙方租赁甲方房屋只能用做木业市场使用，乙方在合同使用期满后，所有设施应归甲方所有(如：水、电、消防、内外装饰等)”来看，租赁协议签订时的房屋现状是没有装饰和水、电、消防设施的“空壳”建筑，一应设施应由承租方根据使用目的自行完善。其三，关于杨光启与翁元麟夫妇的权属争议诉讼问题，涉案房屋虽然在交付给香港晟禾公司及徐州晟禾公司以后涉诉，但从一、二审审理的过程及判决结果来看，已经确认了杨光启对涉案房地产享有的权利，且整个过程未影响到承租人对涉案房屋的使用和收益。况且所涉诉讼是2010年7月14日开始，早已超出了双方约定的租金给付时间，承租方违约在先，诉讼在后。

　　因此，杨光启、张广玲有权解除《房屋租赁协议》，且自杨光启、张广玲2010年7月20日所发解除函到达承租人之日起，双方租赁合同即已解除。

　　综上所述，徐州晟禾公司应作为涉案《房屋租赁协议》的承租方，承担合同责任。涉案《房屋租赁协议》已于2010年7月20日解除，根据内地合同法相关规定，对于合同解除之前尚未履行的合同义务，徐州晟禾公司仍需履行，徐州晟禾公司应按协议约定的每年150万元向杨光启、张广玲支付2010年1月1日至2010年7月20日的房屋租金。合同解除后徐州晟禾公司应向杨光启、张广玲交还租赁房屋，并应赔偿合同解除后至租赁房屋交还前给杨光启、张广玲所造成的经济损失，杨光启、张广玲请求按照合同约定的租金标准计算损失，符合情理，应予支持。另根据涉案《房屋租赁协议》第五条的约定，因香港晟禾公司及徐州晟禾公司迟延支付租金而导致合同解除杨光启、张广玲收回房屋，香港晟禾公司及徐州晟禾公司所投设施杨光启、张广玲不再予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第二条之规定，于2012年11月20日作出(2011)徐商外初字第5号民事判决：一、徐州晟禾星邺装饰材料市场有限公司于判决生效后三十日内迁出涉案房屋并交还杨光启、张广玲。二、徐州晟禾星邺装饰材料市场有限公司于判决生效后三十日内支付杨光启、张广玲2010年1月1日至2010年7月20日的租金并赔偿杨光启、张广玲自2010年7月21日至房屋交还之日的相应经济损失(计算方法为：按每年人民币150万元计算，自2010年1月1日起计算至房屋交还之日，并减去已支付的20万元，即为应支付租金和经济损失总额)。三、驳回杨光启、张广玲的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币108800元、诉讼保全费人民币5000元，共计113800元，由徐州晟禾星邺装饰材料市场负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》(2012年修改前)第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审宣判后，徐州晟禾公司不服向江苏省高级人民法院提起上诉称：涉案房产存在1500平方米的违法建筑，不能通过消防验收，且水、电手续不完善，致使其经营的地板城至今无法开业，其有权中止支付租金，不构成违约，一审法院判决解除涉案《房屋租赁协议》错误。因此，请求撤销一审判决，驳回杨光启、张广玲的诉讼请求。

　　杨光启、张广玲答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判决。

　　香港晟禾公司认为涉案房屋存在违法建筑，不符合消防安全要求，不能出租，因此涉案《房屋租赁协议》无效。

　　江苏省高级人民法院认为一审法院查明的事实均有充分证据支持，予以确认。

　　江苏省高级人民法院二审另查明：

　　1、各方当事人确认涉案1500平米违法建筑至今并未拆除。

　　2、徐州晟禾公司提供的徐州市公安局消防支队云龙区大队出具的徐云公消安不字(2013)第0004号《不同意投入使用、营业决定书》的记载，涉案房屋存在的消防安全问题是，二层屋顶使用大量彩钢泡沫夹芯板。

　　3、涉案房屋水、电手续徐州晟禾公司已办理完毕。

　　江苏省高级人民法院认为：

　　一、涉案《房屋租赁协议》部分无效

　　涉案《房屋租赁协议》项下房屋包括两部分：一部分是原有建筑。该部分房屋虽然由于历史原因暂无房产证，但并无证据证明该部分房屋为违法建筑。当事人签订房屋租赁合同时房屋未取得产权证书的，只有所租赁房屋本身因未取得合法建设手续无法领取产权证书的，房屋租赁合同才应认定无效，其余房屋租赁合同均应认定有效。因此，涉案《房屋租赁协议》涉及原有建筑的部分应认定为有效。另一部分是杨光启、张广玲在原有建筑基础上改扩建的1500平方米建筑。该部分建筑因未经规划行政主管部门批准，被徐州市规划局认定为非法建设，但该部分建筑至今并未拆除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故涉案《房屋租赁协议》涉及该1500平方米违法建筑的部分应认定为无效，但并不影响杨光启、张广玲参照涉案《房屋租赁协议》约定的租金标准，向徐州晟禾公司主张该房屋的占有使用费。一审法院未认定涉案《房屋租赁协议》涉及该1500平方米违法建筑的部分无效不当，应予纠正。

　　二、徐州晟禾公司应当向杨光启、张广玲支付租金并赔偿损失

　　徐州晟禾公司中止支付租金的理由是，涉案房屋存在1500平方米的违法建筑不能通过消防验收，且水、电手续不完善，致使其经营的地板城至今无法开业。本院认为，根据徐州晟禾公司提供的徐州市公安局消防支队云龙区大队出具的徐云公消安不字(2013)第0004号《不同意投入使用、营业决定书》的记载，涉案房屋不能通过消防验收的原因是二层屋顶使用大量彩钢泡沫夹芯板，并非是因涉案房屋存在违法建筑。涉案《房屋租赁协议》第四条约定，杨光启、张广玲以目前房屋现状租给徐州晟禾公司使用经营，其他所有设施全部由徐州晟禾公司自行办理;徐州晟禾公司可以根据需要并经杨光启、张广玲同意对涉案房屋进行改造。第五条约定，徐州晟禾公司在合同使用期满后，所有设施所有权归杨光启、张广玲所有，并特别注明该等设施包括水、电、消防、内外装饰等。本院据此认定，在签订涉案《房屋租赁协议》时，徐州晟禾公司对涉案房屋可能存在消防、水、电等问题是明知的，且其自愿承担解决该等问题的义务;如其认为确有必要，可以经杨光启、张广玲的同意对涉案房屋进行改造。二层屋顶使用大量彩钢泡沫夹芯板，不符合消防安全要求，应由徐州晟禾公司负责改造。而水、电问题实际上已经得到解决。徐州晟禾公司以涉案房屋存在消防、水、电问题影响其实际经营为由，中止支付租金没有依据。

　　涉案《房屋租赁协议》第五条约定，徐州晟禾公司超过一个月不缴租金，杨光启、张广玲有权收回使用权，并不再返还徐州晟禾公司所投设施所有权。除2009年9月22日、2009年10月29日支付两笔共计20万元租金之外，徐州晟禾公司未再向杨光启、张广玲支付过房屋租金。杨光启、张广玲据此致函徐州晟禾公司，要求解除涉案《房屋租赁协议》，符合合同约定。一审法院据此认定，自杨光启、张广玲2010年7月20日所发解除函到达承租人之日起，双方租赁合同即已解除，符合法律规定。香港晟禾公司、徐州晟禾公司关于杨光启、张广玲解除涉案《房屋租赁协议》无效的上诉理由没有依据，不予支持。

　　自涉案《房屋租赁协议》解除之日起，双方当事人的合同权利义务即告终止。根据合同法第九十八条的规定，合同权利义务终止的，不影响合同中结算和清理条款的效力。故徐州晟禾公司应按协议约定的每年150万元向杨光启、张广玲支付2010年1月1日至2010年7月20日的房屋租金。自涉案《房屋租赁协议》解除之日起，徐州晟禾公司即失去占有使用涉案房屋的合法依据，其应将涉案房屋交还杨光启、张广玲。但自合同解除至今，徐州晟禾公司仍然继续占有使用该房屋，并未交还杨光启、张广玲。徐州晟禾公司应赔偿由此给杨光启、张广玲所造成的经济损失。一审法院根据杨光启、张广玲的请求，参照《房屋租赁协议》约定的租金标准判令徐州晟禾公司赔偿损失，并无不当。

　　综上，徐州晟禾公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审法院未认定涉案《房屋租赁协议》涉及1500平方米违法建筑的部分无效不当，应予纠正，但其判决结果正确，应予维持。江苏省高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，于2013年11月25日作出(2013)苏商外终字第0022号民事判决：

　　驳回上诉，维持原判决。

　　本案案号：(2011)徐商外初字第5号

　　(2013)苏商外终字第0022号

　　一审合议庭成员：李 娟、刘春华、苏 团

　　二审合议庭成员：王天红、徐美芬、孙晓明