五年前买房未订书面合同，五年后拿房价格如何确定

　　五年前买房未订书面合同，五年后拿房价格如何确定

　　作者：钱少林

　　【案情】

　　2008年被告姜堰某建筑安装工程有限公司在姜堰建造四套别墅，对外转让。原告杨某与被告达成一致，购买其中一套，并于2008年3月12日、4月1日、9月8日分三次交付被告公司工作人员常务副经理钱某500000元。钱某分别交给原告被告公司公具的数额为100000元的购房定金收据2份，以及内容为“暂收杨某缴来房款计人民币伍拾万元整。今收人 钱某”的收条1份。原、被告双方未订立书面协议。别墅建成后，双方因价格问题发生争议。被告拒绝交房，原告在未全部结清房款的情况下，强行进入别墅，进行装修。被告建造的四套别墅中，其中一套以2700元/平方米的价格出售给了周某某。该房屋与原告购买的别墅，东西相邻，结构相同，建筑面积同为318.35平方米。

　　杨某认为被告在房屋建成后，既不通知原告按2008年约定的2500元/平方米的价格缴纳余款，也不履行交付房屋的义务，反而要求提高价款，按7000元/平方米的价格售房，违反了诚信义务，诉请判决被告履行双方于2008年达成的房屋买卖合同，将别墅交付给原告，并协助办理该房屋的所有权和土地使用权的变更手续。

　　被告认为双方未订立书面的房屋销售合同，原告实际只交付了200000元购房定金，双方未能就合同的标的物、价款等主要条款达成一致，房屋买卖合同不成立，只同意返还原购房定金告200000元。请求驳回原告的诉讼请求。

　　【审理】

　　泰州市姜堰区法院经审理判决，原、被告订立的房屋买卖合同合法有效，原告应当按2700元/平方米的价格支付318.35平方米的价款，合计859545元，原告已支付500000元，仍应向被告支付359545元。被告应当在收到原告支付价款的同时，将别墅交付给原告并依法协助办理该房屋的所有权和土地使用权变更手续。

　　【评析】

　　该案存在的争议焦点有三：一是原告持有被告出具的定金收据200000元，同时持有被告公司工作人员出具的收条500000元，应当认定被告收取原告500000元还是200000元?二是原、被告未订立书面合同，双方的房屋买卖合同是否成立、有效?三是如果房屋买卖合同成立、有效，房屋价款如何确定?

　　1、被告收取原告500000元还是200000元?

　　原告陈述其先后四次给付被告500000元,均由被告的工作人员常务副经理钱某收取，钱某出具了盖有被告财务印章的收据和钱某书写的收条。被告陈述其出具收据的只有200000元定金，另外300000元，没有收到。证人钱某当庭作证，被告授权其与原告洽谈房屋买卖一事，并由其收取相关款项，其先后4次收取原告房款合计500000元，其中200000元缴到被告公司财务部门，公司出具了定金收据给原告，另300000元直接用于公司别墅的修建，由其出具了收条给原告。钱某作为被告的经办人，其收取原告500000元，是其履行职务的行为，被告单位工作人员职务行为的法律后果，应由被告承担，应视为被告收取了原告500000元。

　　2、原、被告之间的房屋买卖合同是否成立?

　　一种观点认为，房屋买卖合同应当采用书面形式，双方未订立书面合同，且未能就合同的标的物、价款等主要条款达成一致，合同不成立。另一种观点认为，法律、法规规定，房屋买卖合同应当采用书面形式订立，一般情况下，买卖双方以口头或其他形式订立的房屋买卖合同不成立。但《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案买方已支付500000元房款，卖方接受，符合此规定。关于合同主要条款是否达成一致的问题，关于标的物，买卖双方就买方购买卖方四套别墅中的一套，约定明确，原告有权挑选。关于价款，双方可以依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，第六十二条第(二)款、第六十三条的规定处理，并不影响合同的成立。综上所述，原、被告之间的房屋买卖合同成立，且系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

　　3、房屋价款如何确定?

　　本案原告陈述2008年双方谈好价格为单价2500元/平方米，但未能提交证据予以证明。被告则陈述2008年双方未确定具体价格，现经其自行测算，价格定为7000元/平方米。证人钱某当庭陈述2008年原、被告双方约定被告按低于当时市场价的优惠价格将涉案房屋出售给原告，但具体金额未确定。《中华人民共和国合同法》规定合同生效后，当事人双方就价款等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。俗话说：“没有卖价，有比价”。本案被告共建造了四套别墅，其中被告出售给周某某的别墅与原告购买的别墅，东西相邻，结构相同，建筑面积相同，均为318.35平方米。出售价格为2700元/平方米。依照法律的规定可以按照该市场价格履行。

　　作者单位：泰州市姜堰区人民法院