未尽安保义务，业主车辆被盗，物业公司承担违约责任

　　未尽安保义务，业主车辆被盗，物业公司承担违约责任

　　—范某与浙江某物业管理有限公司姜堰分公司、浙江某物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案

　　作者：钱少林 夏慧

　　【案情】

　　被告浙江某物业管理有限公司姜堰分公司(以下简称姜堰分公司)系被告浙江某物业管理有限公司在江苏省泰州市姜堰区申请设立并领取营业执照的不具备法人资格的分支机构。原告范某系泰州市姜堰区(原姜堰市)姜堰镇东方不夜城9号楼1002室商品房的业主，于2011年12月入住该小区。原告与被告姜堰分公司签订了前期物业管理服务协议，约定原告按相关标准向被告姜堰分公司交纳物业管理服务费用，被告姜堰分公司提供(1)24小时门岗执勤;(2)24小时内物业区域内巡视;(3)24小时周界报警的安全护卫服务，并承担(1)协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业公司采取应急措施的同时应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作;(2)协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，尽到安全防范责任等。原告范某依约向被告姜堰分公司缴纳了2011年12月5日-2013年12月4日两年的物业管理服务费用。2012年11月18日范某将一辆牌照为苏MZ7005号的黑色踏板豪爵牌摩托车停放在姜堰镇东方不夜城9号楼大厅过道内，次日7时10分发现该摩托车被盗。犯罪嫌疑人未被抓获。范某认为被告对小区安全管理措施缺失，其未尽物业管理义务，应对造成原告摩托车被盗的损失承担民事责任。请求判令两被告赔偿原告摩托车被盗损失8000元。两被告认为，物业公司与原告之间是物业服务合同关系，不是保管合同关系，两被告在履行物业服务合同过程中，已按约履行了保安24小时巡查安保义务，对原告的车辆被盗无过错，不应当承担民事责任。

　　【审判】

　　姜堰法院审理认为，由于被告姜堰分公司在履行物业管理服务协议过程中存在没有完全按照合同约定尽安保义务的违约行为，且当事人双方未在协议中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本院根据被告违约责任的大小，结合原告对其自身财物的保管义务，综合考量，确定被告姜堰分公司应当承担因其违约给原告造成摩托车被盗的损失1950元。鉴于本案原告车辆被盗，实施侵权行为的为第三人，原告没有得到赔偿的部分及被告承担责任后，双方均可以向实施侵权行为的第三人另行主张。被告姜堰分公司系被告物业公司申请设立并领取营业执照的不具备法人资格的分支机构，其对外不能独立承担民事责任，本案所涉前期物业管理服务协议系被告姜堰分公司与原告签订并履行。因分支机构财产本身属于其设立公司财产的组成部分，故被告姜堰分公司应以其经营管理的公司资产承担民事责任，被告物业公司应对姜堰分公司所造成的民事后果共同承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、《物业管理条例》第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决被告浙江某物业管理有限公司姜堰分公司、浙江某物业管理有限公司共同赔偿原告范某因摩托车被盗的损失1950元。

　　【评析】

　　物业管理公司与业主之间的“物业管理服务合同”中约定安保义务的性质如何介定?一般说来，物业公司对于所有业主的财产及人身均有安保义务，这体现在双方签订的物业管理服务合同中，这种安保义务是物业公司应当承担的公共服务事项之一。那第我们能不能就此认为物业公司对业主住房及其他居家物负有保管义务呢?具体到本案，物业公司对业主停放在小区的车辆是否负有保管义务?业主车辆被盗，物业公司应当不应当承担责任，承担什么样的责任?能不能用保管合同关系来要求其承担保管责任?

　　物业管理公司与业主之间的“物业管理服务合同” 约定的安保义务的性质不能介定为物业公司负有保管义务，对于物业公司来说不能用保管合同关系来要求其承担保管责任，安保义务不等同于保管义务。对业主财物的安保义务并不是独立于整个物业管理服务事项之外的，业主们一般也认为这只是物业公司的服务事项之一，并不认为与物业公司之间还存在另外的财物保管合同。从总体上来讲物业服务合同是委托合同。物权法实施后，大家对小区的财产有一个全新的认识，小区的公共财物产不是物业公司的，而是所有业主的。物业公司只是代行管理之责。业主将自己所有财产委托给物业公司管理，业主按约定支付报酬。对小区内公用设施、绿化、环境卫生、安全保卫等公共事项，业主是概括委托，对业主的车辆等私人财物，相对于公共事项而言，是特别委托，所以从双方签订合同的内容、主体、权利义务上分析，该合同符合《合同法》关于委托合同的规定。物业公司所负的应当是受托人的义务。由此可见，只要物业公司依照双方的合同约定，完成了受托人的义务，业主的财物因第三人的原因受损，物业公司不应承担责任。具体到本案，物业公司有没有完成自己受托人的义务呢?我们认为应从以下几方面考量：(1)物业公司有无不履行或不完全履行合同义务的行为;(2)物业公司如果有违约行为，该违约行为有否造成了损害事实;(3)违约行为与损害结果间是否存在因果关系。本案中物业公司在与业主签订的物业服务协议中已明确约定物业服务公司应当提供24小时门岗执勤、24小时内物业区域内巡视及24小时周界报警的安全护卫服务，同时要协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，尽到安全防卫义务。物业公司虽然能证明自己依约提供了24小时门岗执勤、24小时内物业区域内巡视的安全护卫服务，却不能证明其提供了24小时周界报警的安全护卫服务。物业服务协议中所载明的“周界报警”是指根据建筑物的安全防范管理的需要，对设防区域的非法入侵、盗窃、破坏和抢劫等进行实时有效的探测和报警。周界报警是智能建筑弱电系统中非常重要的一部分。其功能和目的在于建立封闭式小区，加强出入口管理，防范小区以外的闲杂人员进入小区，同时防范非法翻越围墙或栅栏。该功能实现的要求为：(1)周界要全面设防，不能有盲区和死角;(2)探测器抗各种干扰能力强;(3)报警中心具有语音警笛警灯等各种提示;(4)与电视监控系统联动;(5)防区划分科学利于定位;(6)报警中心可以控制前端设备状态恢复;(7)报警中心自动记录和打印等。由于物业公司未能按物业管理服务协议的约定履行24小时周界报警义务，没有完全履行安全防范义务，造成原告摩托车被盗时未能报警、事后又未能向公安机关提供相关监控记录等，应当对业主摩托车被盗的损失承担违约责任。

　　作者单位：泰州市姜堰区人民法院