（2011）锡民终字第1117号房屋拆迁合同判决书

江 苏 省 无 锡 市 中 级 人 民 法 院

民 事 判 决 书

 

（2011）锡民终字第1117号

 

上诉人（原审被告）邹A，男。

上诉人（原审被告）邹B，女。

委托代理人郑章俊、张继红（受邹A、邹B共同特别委托授权），江苏锦程律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）邹C，男。

委托代理人朱振雷、查振兴，无锡市新区硕放法律服务所法律工作者。

原审被告无锡市D房屋拆迁有限公司。

委托代理人张纯洁，远闻（无锡）律师事务所律师。

上诉人邹A、邹B与被上诉人邹C、原审被告无锡市D房屋拆迁有限公司（以下简称D公司）房屋拆迁合同纠纷一案，无锡高新技术产业开发区人民法院于2011年8月5日作出（2011）新民初字第00082号民事判决，上诉人邹A、邹B对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2011年10月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：邹C与邹A系兄弟关系。1965年，邹A在外地工作，双方父母与邹C在厅场上建造了四间房屋。同年邹C结婚，并居住在东面两间，双方父母居住在西面两间。之后半年左右，邹C携家属常住黑龙江省。1967年，邹A结婚后居住在西面两间房屋，父母则搬至东面房屋居住，直至上世纪80年代初，邹A拆掉东面两间房屋翻建了新房，其自己仍居住于西间房屋。在上述房屋拆迁前3年左右，邹A搬至新房中居住。双方确认争议的厅场上1-1号房屋，即为西面两间老房。2009年6月1日，无锡市E房地产土地评估公司对厅场上1-1号的房屋作出评估报告，该报告载明所有权人邹C，评估结果为该房屋拆迁补偿总价18447元；该报告中拆迁人意见一栏中签有“邹A代”。邹A认可该签字系其代邹C所签，其当时已经取得邹C的委托承诺书。邹A又与D公司就讼争房屋签订了集体土地住宅房屋拆迁补偿协议书、安置协议书各一份，该两份协议均载明乙方（被拆迁人）是邹C；房屋补偿28279.4元，安置房地点为高浪渡小区*号*室，产权人是邹A的女儿邹B；签字、盖章处落款为邹C、邹B、邹A。双方同时确认西面两间老房自建造后再未翻建过，讼争房屋并未办理产权证以及土地使用证。邹C诉至法院要求确认邹A、邹B与D公司签订的拆迁补偿、安置协议无效。

以上事实，由法院调取的评估报告1份、集体土地住宅房屋拆迁补偿协议书、安置协议书各1份、双方当事人陈述以及（2010）新民初字第574号案件庭审笔录在卷佐证。

原审审理中，邹C认为厅场上1-1号的房屋系其所有，并提供了土地（宅基地）登记卡复印件2页，该土地登记卡载明邹A、邹C在厅场上均有宅基地一块，邹A居东、邹C居西，登记日期为1991年8月5日。双方一致确认，邹C就是邹C，邹A就是邹A。邹A、邹B表示对该证据真实性有异议，认为邹A的房屋另外办有登记卡，但并未提供证据证明。

法院依法自原华光村委调取土地（宅基地）登记卡原件，与邹C提供的证据一致。邹C表示无异议；邹A表示对真实性有异议，但未提供证据证明；邹B表示有异议，其认为该登记卡中批准用地的理由，两份登记卡不一致。法院在（2010）新民初字第574号案件审理过程中，依法对华光居委的工作人员进行调查，居委工作人员表示邹C、邹A均办理过宅基地证，发证时，邹A已将自家的房屋翻建过了，老房子系其父母在上世纪50年代建造的。

邹C表示原本东面两间房屋系其所有，后来邹A与其协商后，双方同意互换房屋，因此，诉争房屋系其所有。邹A、邹B表示双方并无调换房屋的行为，邹A一直居住在讼争房屋中，东面的房屋系双方父母安排由邹A将东面房屋翻建，根据父母的安排，讼争房屋应当属于邹A所有。但双方均未提供证据证明。

邹A表示其签协议时没看见邹C的名字，邹C、邹B、邹A的签名均系由其按照拆迁部门的要求代签，是其取得邹C的授权后将拆迁安置权利全部转让给邹B，其与拆迁部门签订拆迁协议是依据邹C出具的委托承诺书。法院在（2010）新民初字第574号案件审理过程中，前往拆迁部门调取了委托承诺书原件，该承诺书载明邹C委托邹A办理房屋拆迁产权证，厅场上1号产权归属邹A所有。该案审理过程中，邹A、邹B均表示确认委托承诺书中的签名与手印均非邹C本人的。本案中，邹C表示其并未向授权邹A代签协议，该委托承诺书中的邹C签名以及手印均非邹C本人书写或所按。邹A表示该委托承诺是系从黑龙江寄过来的，其不能确定其中的签名以及手印由谁形成。邹B表示该签名以及手印系邹C女儿制作。邹A、邹B均未表示申请鉴定。D公司申请对委托承诺书中邹C的手印予以鉴定。经法院委托苏州同济司法鉴定书鉴定，委托承诺书中邹C落款处的指印并非邹C本人指印。双方当事人对鉴定结论均表示无异议。

原审法院认为：邹A与D公司签订的拆迁补偿、安置协议是否有效，应当首先确定邹A是否取得对拆迁房屋即厅场上1-1号房屋的处分权能。根据双方庭审陈述，可以确定1965年老房建造完成之后，邹C、邹A及其父母对于房屋作出的安排是东面两间归邹C、西面两间归邹A。双方的争议关键在于嗣后双方有无互换房屋。邹C认为其与邹A在上世纪80年代初调换过房屋，故其对讼争房屋享有所有权；邹A称其一直居住在西面房屋中，东面房屋系父母安排其建造，故其认为讼争房屋均归其所有。双方当事人均认可邹C原来居住在东面房屋中。根据华光居委提供的土地登记卡，可以确定1991年登记宅基地时，邹A的宅基地在东，而邹C的宅基地居西，该证据可以印证邹C的陈述。邹A、邹B对土地登记卡表示有异议，但未提供证据证明；邹B还表示土地登记卡中批准用地的理由不同，批准用地系行政许可行为，行政许可是否成立并不影响证据的真实性，故对邹A、邹B的意见，不予采信。同时，评估报告、拆迁补偿协议书、安置协议书均载明房屋所有权人或被拆迁人系邹C，且邹A也认可其是凭借委托承诺书，以邹C的代理人的身份签收报告，签订协议；邹A也未向拆迁部门主张过其是讼争房屋所有权人。上述证据足以形成合理推论，即讼争房屋拆迁时，邹A自己也认可该房屋的所有权人为邹C，因此邹A并非讼争房屋所有权人。

关于委托承诺书，邹A、邹B在（2010）新民初字第574号案件审理过程中明确认可上述签名以及手印并非邹C本人形成，在本案中，二人又表示对签名和手印的制作人不清楚或系邹C女儿制作，经法院法律释明后，该二人仍未提交鉴定申请，故二人对该证据意见应当其在（2010）新民初字第574号案件审理过程中的陈述为准。现D公司申请鉴定，鉴定结论也证实委托承诺书中的指印并非邹C指印。现邹A、邹B、D公司并无证据证明邹A、邹B取得邹C处置房屋的授权，邹C也表示从未授权邹A处理拆迁事宜，对邹C的代签行为也不认可，故邹C属于无权代理。根据土地登记卡、评估报告、拆迁补偿协议书、安置协议书以及双方当事人的陈述，可以确定邹C系讼争房屋的实际所有权人。邹A既非讼争房屋所有权人，其代邹C签收的评估报告、签订的拆迁补偿协议书、安置协议书事先未取得邹C授权，事后也未得到邹C追认，属于无效代理行为，故其与D公司签订的拆迁补偿协议书、安置协议书当然归于无效。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：确认邹A、邹B与D公司签订的集体土地住宅房屋拆迁补偿协议书、集体土地住宅房屋安置协议书无效。

上诉人邹A、邹B不服原审判决，向本院提起上诉称：一、虽然评估报告写明诉争房屋为邹C所有，拆迁补偿协议书和安置协议书中的被拆迁人也是邹C，但房屋所有权应以登记为准；邹A在拆迁评估报告上签了“邹A代”，在拆迁补偿协议书、安置协议书上也是由其代邹C签名，是因为按照拆迁部门的要求签的字，不能表明其对诉争房屋的所有权人无异议；原审法院在原华光村委调取土地登记卡和做调查笔录，其并没有参与，也没有看到调查笔录，该两项证据无证明效力；而且邹A也陈述了东西两面房屋都已经由其父母明确归其所有。故原审认定诉争房屋系邹C所有是错误的。二、原审法院应先让邹C进行确权之诉，获得主体资格，才能进行确认协议效力的诉讼；其提出该观点时，原审法院告知其房屋已灭失不能确权，又在判决中确认邹C对诉争房屋的所有权，前后矛盾。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。

被上诉人邹C辩称：一、土地登记卡、评估报告、拆迁补偿协议书、安置协议书、以及双方当事人的陈述可以构成证据链；而且在整个拆迁过程中，邹A均未对诉争房屋所有权人系邹C提出异议。故该房屋所有权应归属邹C。邹C既没有委托邹A签订协议书，也没有事后追认，邹A的行为系无权代理，应该认定其签订的拆迁补偿协议书、安置协议书无效。二、老房屋因拆迁而灭失，故不需要单独提起确权之诉。综上，请求二审法院维持原判，依法驳回上诉。

被上诉人D公司辩称：一、邹A在拆迁房屋上墙公示期间未向公司提出任何异议，公司对授权委托书上的签名和手印也没有审查的义务，公司在本案中没有责任。二、老房屋已经拆掉，无需确权。综上，请求二审法院依法判决。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。

二审还查明：虽然邹A、邹B在原审庭审笔录中对法院在原华光居委所作的调查笔录发表了质证意见，但其仍然认为没有看到过该调查笔录。

上述事实，有无锡高新技术产业开发区人民法院（2011）新民初字第00082号庭审笔录、以及当事人陈述等在卷佐证。

二审中，邹A称其从未看见过D公司关于拆迁房屋的上墙公示，而且其也口头提出了异议，但并未提供证据证明。

本案的争议焦点有二：一、原厅场上1-1号房屋的所有权归属。二、本案是否需要先由邹C提起厅场上1-1号房屋的确权之诉。

本院认为：一、原审法院调取土地登记卡、做调查笔录的行为是合法有效的，邹A、邹B在原审庭审笔录中对调查笔录进行了质证又于二审中否认，陈述前后矛盾；调查笔录明确了邹C与邹A都有宅基地，土地登记卡上邹C的宅基地位于西面，这与邹C关于互换房屋后西面原厅场上1-1号房屋归其所有的陈述，及评估报告、拆迁补偿协议书、安置协议书载明的房屋所有权人或被拆迁人均系邹C的情况可以相互印证。而且邹A在拆迁评估报告上签了“邹A代”，在拆迁补偿协议书、安置协议书上也是由其代邹C签名，虽然其称是因为拆迁公司的安排，但其是完全民事行为能力人，应当清楚自己代邹C签名是认可了邹C系被拆迁房屋的所有权人，其也无证据表明在拆迁过程中就原厅场上1-1号房屋的所有权归属提出异议。故对邹A、邹B认为原厅场上1-1号房屋归邹A所有的上诉意见本院不予支持。二、厅场上1-1号房屋已经因拆迁而灭失，不能提起确权之诉。但原厅场上1-1号房屋在拆迁前的权利状态系本案必须查明的事实，原审法院对该事实做了确认，而非审理了厅场上1-1号房屋确权之诉。邹A、邹B认为需要先由邹C提起厅场上1-1号房屋的确权之诉的上诉意见没有法律依据，本院不予采纳。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费532元，由上诉人邹A、邹B负担。

本判决为终审判决。

 

审 判 长 薛 崴

代理审判员 杜伟建

代理审判员 刘翼洲

二○一一年十一月十日

书 记 员 姚依哲